最近老有粉丝私信问我："王哥，我这房贷还没还完呢，现在急用钱想卖房行不行？"其实这个问题特别典型，今天咱们就掰开揉碎了说。按揭房当然能卖，但得注意解押流程、还款证明、买方贷款衔接这些关键环节。本文会手把手教你如何规避风险，还附赠独家避坑指南，记得看到最后有干货！

一、按揭房买卖的三大核心问题

• 房子还在抵押状态：银行拿着你的房本呢，就像你手机分期没还完，机器所有权还不完全属于你
• 还款记录很重要：连续3个月逾期就别想顺利解押了，银行可不是吃素的
• 买方贷款衔接：现在首付比例调整了，得帮买家算清账，别卡在贷款审批环节

二、实战操作五步走

第一步：找银行要"通关文牒"

先去贷款行开个《贷款余额证明》，这个就像房子的"体检报告"，上面清楚写着你还欠银行多少钱。记得提前20天预约，现在银行办业务跟医院挂号似的。

第二步：签合同要留后手

和买家签协议时，务必注明"房款优先用于偿还剩余贷款"。去年我有个客户就是没写这条，结果买家拿着首付去炒股了，现在还在打官司呢。

第三步：解押手续别犯懒

1. 带着身份证、购房合同去不动产登记中心
2. 交50块工本费领《注销抵押申请表》
3. 等银行盖完章，3个工作日内就能办理解押

三、四种解押方式大比拼

四、这些坑千万别踩！

• 阴阳合同要不得：去年某中介做低总价避税，结果被税务盯上，房子直接查封
• 过户时间卡节点：最好选每月10号之后，避开银行的扎账期
• 解押时效要盯紧：有个客户去年12月办解押，赶上年底银行封账，硬是多拖了半个月

五、常见问题集中答疑

Q：解押完多久能过户？

现在全国联网后快多了，一般3个工作日内。不过像杭州这种房市热的城市，可能要排队5天左右。

Q：买家贷款批不下来咋办？

合同里一定加上"贷款不通过可无责解约"条款，现在银行放贷收紧，这事发生的概率比前两年高了三成。

最后说句掏心窝的话，按揭房买卖就像接力赛，每个环节都要稳稳交棒。最近楼市政策变动大，建议出手前先找专业机构做个资金监管方案。要是还有拿不准的，欢迎来直播间连麦，咱们现场解剖案例！