最近总有人问我，想用房子抵押贷款做生意周转，但之前信用卡有过几次逾期，银行会不会翻旧账拒贷啊？这事儿还真得仔细唠唠。今天就跟大伙聊聊抵押贷款那些门道，让你少走冤枉路。

一、关于查征信这件事

先给大伙吃颗定心丸，抵押贷款绝对要查征信！银行可不是菜市场买菜，你拿房子抵押人家也要看信用值不值这个价。去年我邻居老王做建材生意贷款，房子值300万，结果因为两年内有6次信用卡逾期，银行硬是把额度砍到180万，利息还比别人高1.5%。

但别一听查征信就慌神，银行主要看三个指标：最近两年的逾期次数别超过6次，当前不能有欠款没还清的，最近半年申请贷款次数别超过4次。要是你只是两年前有过一两次忘记还款，现在信用良好，完全有机会正常批贷。

二、贷款申请必备条件

1. 抵押物要够硬气

银行最认的还是住宅，商铺和写字楼次之。像我们常见的商品房，房产证满2年就能抵押（部分地区要求5年）。前阵子同事小李想抵押父母的老破小，80平的房子房龄快30年了，结果银行直接回绝。建议2000年后的房子比较稳妥，面积最好别小于50平。

2. 借款人得靠谱

年龄要在22-60周岁之间（各家银行有浮动），千万别拿未成年人或80岁老人的房子来抵押。有个开火锅店的朋友，用他爸名下的房子贷款，结果因为老人超龄，最后找了担保公司多花了好几万手续费。

3. 收入证明别作假

现在银行精得很，不仅要看工资流水，还要算你的其他收入。开餐馆的张姐每月固定进账5万，但银行发现她花呗、信用卡每月刷爆，最后只批了预计额度的一半。建议提前半年养好流水，把零散收入都走对公账户。

三、防坑指南请收好

第一招：征信报告自己先查

去人民银行官网花2块钱下载电子版，重点看"信贷记录"和"查询记录"。去年有客户被拒贷，就是因为半年内点了8次网贷，银行觉得他特别缺钱。记住：自己查不影响信用，银行查多了反而扣分。

第二招：别当甩手掌柜

某连锁超市老板抵押三套房产贷款，结果客户经理把他的经营贷包装成消费贷，年利率差了2%。现在每月要多还7000块，肠子都悔青了。签合同必须亲自核对：贷款用途、还款方式、提前还款违约金这些关键项。

第三招：做好B计划

认识个做外贸的老板，把所有钱都压在货上，结果疫情来了还不上月供，房子差点被拍卖。建议留足6个月的还款备用金，可以考虑把房子先租出去，用租金对冲部分月供。

最后提醒大家： 现在不少银行推出"预审批"服务，不查征信就能预估额度。与其自己瞎琢磨，不如直接带房产证去银行网点咨询。记住，征信就像健康体检，平时按时还款、别乱点网贷，关键时候才能顺利过关。有抵押贷款方面的问题，欢迎随时找我唠唠！