最近很多朋友问老张，房子抵押贷款到底该咋办？需要准备啥材料？今天咱们就掰开了揉碎了讲明白。从申请条件到银行选择，从材料清单到利率谈判，手把手教你避开套路。特别提醒，第四步最容易踩雷，千万要看到最后！对了，文末还整理了全国30家银行的最新利率对比表，记得收藏备用。

一、搞懂这些基本条件再申请

先说句掏心窝的话，不是所有房子都能抵押。上周就有个粉丝拿着小产权房跑三家银行都被拒，白折腾半个月。大家先对照看看：

• ✅ 房龄别超过25年（个别银行放宽到30年）
• ✅ 房产证必须红本在手（按揭房要结清贷款）
• ✅ 房屋性质得是住宅/商铺/写字楼（厂房多数不行）
• ✅ 借款人年龄18-65周岁（部分银行可到70）

举个真实案例：王姐拿2010年的商品房申请，评估价280万，银行给了6成168万额度。这里有个知识点，评估价≠市场价，银行通常会打9折。想知道自家房子能贷多少？可以用这个公式估算：（市场价×0.9）×60%~70%。

二、准备材料别漏项

跑银行最怕忘带材料，老张列个万能清单：

1. 身份证+户口本（已婚要配偶的）
2. 房产证原件（抵押在银行的话要结清证明）
3. 收入证明（工资流水/营业执照+税单）
4. 婚姻证明（离婚的要离婚协议）
5. 征信报告（别超15天有效期）

注意！去年开始很多银行要查经营用途证明，比如购销合同。有个诀窍：先到银行拿空白合同模板，填好再提交，通过率更高。

三、选银行有门道

别光看利率低，小心隐性成本！比较时要问清：

• 有没有评估费（多数银行现在免收）
• 提前还款违约金（1%-3%不等）
• 是否强制买保险（银保监会明令禁止）

给大家支个招：按揭房选原贷款行，能省解押手续；做生意的朋友重点看农商行，经营贷利率最低3.6%。最近民生银行推的"二押贷"挺火，不用结清按揭就能贷，适合急需用钱的。

四、这些坑千万别踩

说个血泪教训：李哥轻信"包过"中介，结果被收了8个点服务费，其实自己完全符合条件。重点提醒：

• ❌ 别找收费超过2%的中介
• ❌ 警惕"当天放款"的承诺
• ❌ 别签空白合同

还有个重要提醒：贷款用途不能买房炒股！去年有客户把贷款转给亲戚买房，结果被银行抽贷。建议分多笔取现再存其他卡，资金流向要自然。

五、办理流程详解

走完这些步骤就能放款：

1. 银行面签（带齐所有材料）
2. 下户拍照（保持房屋整洁）
3. 评估报告（3-5个工作日出结果）
4. 签订合同（仔细看违约责任）
5. 抵押登记（现在很多能线上办理）
6. 放款到账（记得截流还款）

特别说明：现在长三角地区试点"带押过户"，不用解押就能转贷，预计明年全国推行。着急用钱的可以办加急，多付500-1000元能缩短3天。

六、常见问题答疑

最后集中回答高频提问：

• Q：征信有逾期能办吗？
  A：2年内连3累6不行，信用卡年费逾期可申诉
• Q：能贷多少年？
  A：消费贷一般10年，经营贷最长20年
• Q：离婚怎么分割债务？
  A：需在离婚协议写明债务归属，避免纠纷

最近政策确实放宽了，但审核也更严。建议先打份详版征信，自己先排查问题。实在搞不定可以私信老张，免费帮你看材料。

（文末放置银行利率对比表）