买二手房想贷款却担心被套路？别慌！这篇干货详细拆解从看房到放款的完整流程，教你算清首付比例、摸透银行审批门道，特别提醒合同里的三大隐形条款，附赠最新利率对比表。无论是公积金贷款还是商业贷，看完这篇至少能省3个月过户时间！

一、二手房贷款必看三大前提

首先咱们得搞清楚哪些房子根本不能贷款。上周老王看中套20年老房，中介拍胸脯说能贷七成，结果银行一看房龄直接拒贷...

• 房龄超限预警：多数银行规定"贷款年限+房龄≤50年"
• 土地性质陷阱：划拨用地要补交土地出让金才能贷
• 产权人数量：未成年人单独署名房产无法申贷

二、首付到底怎么算才不吃亏

这里边学问大了！很多新手以为首付就是总价×30%，实际上评估价才是关键。比如标价300万的房子，银行评估可能只有280万...

1. 查清当地指导价（房管局官网可查）
2. 要求中介出具近半年同小区成交记录
3. 提前做预评估（部分银行免费）

三、银行流水这样准备最稳妥

银行信贷员小张透露：每月还款额不能超过月收入50%这个硬指标，很多人就栽在流水上。自由职业者怎么办？教你三招应急方案...

• 微信/支付宝账单可作为辅助证明
• 年终奖可分摊到12个月计算
• 提供大额存款证明要配合来源说明

四、贷款合同里的五个隐藏条款

重点来了！签合同前必须拿放大镜看的三处细节，特别是提前还款违约金这个坑。去年李姐提前还贷被收2%违约金，就因为没注意这个条款...

1. 利率调整方式（LPR变动周期）
2. 抵押登记费由谁承担
3. 逾期罚息计算标准

五、放款后必须立即办的三件事

以为收到钱就完事了？错！抵押登记和水电煤过户一个都不能少。最近有买家没及时办抵押，结果卖家二次抵押房产...

• 要求银行出具抵押登记回执
• 物业交割清单要逐项打钩确认
• 保留所有税费凭证至少5年

六、特殊情况处理指南

遇到连环单怎么破？正在卖旧房买新房的注意了！资深经纪人教你用"带抵押过户"新规节省半年时间，具体操作分三步走...

1. 向原贷款银行申请转按揭
2. 新旧贷款衔接的缓冲期设置
3. 第三方资金监管的正确打开方式

最后提醒各位，现在多地实行带押过户新政，能省去赎楼担保费。但具体操作要看当地细则，建议直接到不动产登记中心咨询最新流程。收藏这份避坑指南，买房路上少走弯路！