正在还房贷的房子能不能再次抵押贷款？这是很多房主纠结的问题。本文将深度解析二次抵押的可行性，从银行审核标准到操作细节，拆解"房产余值"计算方法，揭秘不同情况下的成功率差异，并附赠3个真实申请案例。文中还会特别提醒容易被忽略的"重复抵押"风险，手把手教您避开银行风控红线。

一、什么是"二次抵押"？和首贷有何区别？

所谓二次抵押，简单来说就是给已经办理过房贷的房产再加一层贷款。比如你2018年买的房子市价300万，当时贷款210万，现在评估价涨到400万，理论上还能再贷出（400×70%-210）70万。

• 关键区别1：首贷按购房时的评估价，二次抵押按当下评估价
• 关键区别2：部分银行会将两次贷款合并计算月供压力
• 关键区别3：二次抵押利率通常比首贷高0.5%-1.5%

二、哪些情况能办二次抵押？3个硬性指标

1. 房产要有"余值"空间

举个例子：王先生2019年买的房子，当时评估价200万，贷款140万（7成）。现在市场价涨到280万，按银行二次抵押通常可贷评估价的5-6成（140万-168万），扣除未还本金120万，实际可贷额度在20万-48万之间。

注意：这里有个误区！很多人以为评估价就是市场价，其实银行会按保守值计算，通常比实际成交价低10%-15%。

2. 还款能力要覆盖双倍月供

李女士月收入2万元，首贷月供8000元，想再贷30万（月供约3500元）。银行会要求她提供：

• 近半年银行流水（体现稳定收入）
• 现有负债清单（信用卡/其他贷款）
• 备用还款方案（如提供担保人）

3. 房产必须产权清晰

特别注意这几种情况：
• 夫妻共同财产需双方签字
• 存在继承纠纷的房产不能抵押
• 未满5年的经适房多数银行不收

三、实操流程五步走（附避坑指南）

1. 找评估公司核价：自费评估费500-1000元，能提前知道可贷额度
2. 准备全套材料：身份证、房产证、收入证明、原贷款合同缺一不可
3. 银行初审：建议同时申请2-3家，比对利率和额度
4. 签订补充协议：注意查看是否有"加速还款条款"
5. 办理抵押登记：部分地区可线上办理，耗时3-7个工作日

四、不同银行的隐藏规则

五、3个真实案例看门道

案例1：房价上涨带来的机会

张先生2016年购入的学区房，贷款200万还剩150万未还。今年同户型成交价已达450万，通过二次抵押成功贷出100万用于公司经营。

案例2：月供压力测试失败

陈女士月收入1.8万，原房贷月供7000元，想再贷50万（月供约4000元）。因总月供超过收入60%被拒，后通过追加担保人获批。

案例3：产权复杂导致流产

王先生房产涉及遗产继承，虽然已完成过户但缺少部分公证材料，银行以"产权存在争议"为由拒绝受理。

六、特别提醒：这些坑千万别踩！

• ❌ 隐瞒其他抵押信息（银行系统能查到）
• ❌ 用经营贷名义套现买房（属违规操作）
• ❌ 轻信"包装流水"服务（涉嫌骗贷）

建议在办理前用这个公式自测：
（现评估价×抵押率 剩余贷款）≥ 所需金额
如果结果不理想，不妨考虑转按揭或信用贷组合方案。毕竟房子是大事，多比较几家银行总没错！