拿着房贷本突然想换房？别急着发愁！很多房主都不知道，正在还贷的房子其实能合法转手。本文深度解析转按揭、买家垫资、自筹还款三种主流方案，手把手教您处理银行解押、合同签署、风险防控等关键环节，更有专业中介不会告诉你的避坑指南。看完这篇，您也能轻松玩转"带贷房产"交易！

一、有贷款的房子到底能不能卖？

摸着房本犯嘀咕："这房贷还有十年呢，能卖吗？"其实《物权法》第191条早就说清楚了：抵押期间转让抵押物必须经过抵押权人同意。简单来说就是——能卖！但必须先把银行的账结清。

常见误区要避开：

• ✘ 背着房贷直接签买卖合同
• ✘ 收了首付就急着过户
• ✘ 口头约定买家继续还贷

二、三大主流解决方案详解

方案1：转按揭——无缝衔接最省心

就像接力赛传棒子，把房贷转给下家。具体操作分五步走：

1. 买卖双方到贷款银行面谈
2. 买家提交收入证明+征信报告
3. 银行重新评估房产价值
4. 签订三方转接协议
5. 房管所办理抵押变更

方案2：买家垫资——快速变现首选

去年帮朋友处理过一单典型案例：王先生急着卖学区房，买家李女士主动提出垫付68万尾款。操作流程是：

• 签订资金监管协议
• 买家将垫付款打入监管账户
• 银行扣款出结清证明
• 7个工作日内完成解押

方案3：自筹资金——稳妥保底方案

如果前两种都行不通，可以考虑：

• ✔ 用存款提前还款
• ✔ 申请银行赎楼贷
• ✔ 找正规担保公司过桥

三、必须警惕的三大风险点

实际操作中这些坑千万要避开：

1. 时间差陷阱：解押到过户的空窗期，务必约定违约金条款
2. 征信雷区：提前还款可能影响信用评分，记得让银行开结清证明
3. 税费盲点：满二/满五计算从还款完成重新起算

四、专家特别提醒

最近遇到个真实案例：刘先生轻信中介"包办解押"，结果被卷走200万首付款。所以资金监管账户一定要用！另外：

• 提前30天通知银行避免违约金
• 首付款建议覆盖贷款余额的120%
• 解押后立即拉取最新产调

看到这里，您是不是对"带贷卖房"心里有底了？其实核心就是处理好银行债权。建议收藏本文，卖房时对照步骤操作。如果还有疑问，欢迎在评论区留言讨论！