最近好多粉丝问我："我这套100万的房子拿去抵押，到底能贷出多少钱？"其实啊，这个问题没有标准答案，得看你的征信状况、银行政策和房子本身的情况。别急，咱们今天就把影响额度的关键因素掰开揉碎了讲，再教你怎么估算自己的可贷金额，最后提醒几个容易踩坑的地方。

一、四个核心因素决定贷款额度

先记住这个公式：实际贷款额度评估值×抵押率。这里头门道可不少，咱们一个一个说：

• 1. 银行眼里的房子值多少钱

  银行不会直接按你买房的价格算，而是派评估公司实地查看。比如你100万买的房，可能评估价只有90万，这时候按7成算就只能贷63万了。

• 2. 抵押成数大有讲究

  住宅一般能贷评估值的6-7成，商铺公寓可能只有5成。最近有个粉丝拿市价120万的房子去贷，评估价110万，按7成算拿到了77万，比预期少了十几万呢。

• 3. 你的还款能力最关键

  就算房子值钱，要是月收入不够覆盖月供两倍，银行照样会砍额度。建议提前用房贷计算器算算，月收入2万的话，月供最好别超过1万。

• 4. 政策说变就变

  去年某城突然收紧二套房抵押，成数从7成降到5成，好些人的资金计划都被打乱了。所以办贷款前一定要问清楚最新政策。

二、手把手教你算贷款金额

咱们举个实例：小王有套市价100万的房子，评估价90万，银行给7成额度。那么理论可贷金额是63万。不过要是他还有20万车贷没还，银行可能会再打个折扣。

常见问题解答：

• 问：夫妻共同房产能贷更多吗？答：不影响额度，但需要双方签字
• 问：老房子能抵押吗？答：房龄超过20年可能降成数
• 问：按揭没还清还能抵押？答：可以办理二次抵押，但额度会减少

三、提升额度的五个妙招

1. 维护好征信记录，别随便点网贷
2. 提前准备工资流水、纳税证明等材料
3. 对比3-5家银行政策，有些小银行额度更灵活
4. 购买银行理财或保险可能提高评分
5. 找担保公司增信（注意控制成本）

四、这些坑千万别踩

最近遇到个客户，轻信中介说能贷到8成，结果交了服务费才发现根本批不下来。还有要注意的：

• 警惕过桥资金陷阱
• 确认是等额本息还是先息后本
• 问清提前还款有没有违约金

总之，100万的房子抵押贷款，实际能贷到50-70万都算正常范围。具体能贷多少，建议直接带房产证去银行做个预审，现在很多银行都有免费评估服务。记住量力而行最重要，可别为了多贷点钱把自己逼到还不起的境地。