贷款未还清的房子过户一直是很多人头疼的问题。本文详细解析过户流程中的5个关键步骤，从确认产权到最终过户，手把手教你如何操作。同时提醒注意贷款处理、税费计算等常见问题，帮你避开过户过程中的"坑"。无论你是买卖双方还是继承过户，这篇指南都能让你事半功倍！

一、过户前的必要准备

咱们先别急着跑流程，首先得确认房子是否具备过户条件。这里有个重要提醒：如果房贷还没结清，银行对房产有优先受偿权，这时候过户必须经过银行同意。

这时候可能有人会问："那我能不能先私下交易？"
（思考停顿）千万别！去年就发生过案例：王先生私下转卖未结清贷款的房子，结果买家付完首付才发现无法过户，最后闹上法庭两败俱伤。

需要准备的三大材料：

• 原贷款合同原件
• 最近半年的还款记录
• 房屋产权证明（记得查看是否有抵押登记）

二、具体过户操作流程

步骤1：结清或转贷

最稳妥的方式当然是提前结清贷款，拿着银行出具的结清证明去房管局解除抵押。如果资金紧张，可以试试这两个办法：

1. 找买家协商垫资解押
2. 办理转按揭（注意：现在很多银行已停办）

步骤2：选择过户方式

常见的有三种情况：

• 买卖过户：需要缴纳契税（1-3%）、增值税（5.6%）
• 赠与过户：适合直系亲属，但需缴纳3%契税
• 继承过户：税费最低但需要公证遗嘱

（突然想到）有个省钱小妙招：如果房子满五唯一，买卖过户可能比赠与更划算！不过具体情况要结合当地政策计算。

步骤3：正式办理手续

带着这些材料去房管局：

• 双方身份证原件
• 婚姻状况证明
• 存量房买卖合同
• 房产评估报告

三、必须注意的三大风险点

1. 资金监管要到位：建议通过第三方监管账户交易，千万别直接转账给房东

2. 税费陷阱要当心：某中介曾隐瞒真实成交价，导致买家多缴5万税费

3. 合同条款要细读：特别是关于贷款处理、违约责任的条款

四、特殊情况处理指南

1. 离婚房产分割

需要准备离婚协议和财产分割公证书，如果涉及贷款变更，必须重新签订借款合同。

2. 法拍房过户

这类房产过户必须先处理完所有债务，特别注意查看是否存在多次抵押。

3. 共有产权过户

所有共有人必须到场签字，如果遇到海外共有人，需要办理公证认证手续。

五、常见问题答疑

Q：房贷没还完可以加名字吗？
A：需要银行同意变更抵押人，实际操作中多数银行会要求先结清贷款。

Q：过户后多久能拿到新房本？
A：现在很多城市已实现"当天办结"，但涉及抵押解除的可能需要3-5个工作日。

Q：继承的贷款房怎么处理？
A：继承人需要继续偿还贷款，或者选择一次性结清后办理继承过户。

最后提醒大家，过户过程中如果遇到"加急费""包过费"等收费名目，十有八九是骗局。建议选择正规中介机构，交易前最好咨询专业律师。如果觉得这篇攻略有用，记得收藏转发给需要的朋友！