最近好多粉丝私信问我，想用房子办抵押贷款到底需要哪些手续？今天咱们就掰开揉碎了讲清楚，从材料准备到银行面签的全流程，还会提醒你哪些环节最容易踩坑。文章里把银行审批的底层逻辑、不同产权情况的处理方式都说明白了，看完保证你能少跑三趟冤枉路，顺带附赠三个快速过审的小窍门。

一、申请前的准备动作不能少

先别急着跑银行，这三件事必须提前搞明白：

• 房子要"够格"：房龄超过25年的老破小，银行可能直接拒收。举个例子，去年帮粉丝处理过一套98年的学区房，最后只能走民间机构，利息高了1.5倍
• 产权要干净：有按揭没还清？别慌！可以办二抵，但记得先算清楚可贷额度评估价×70%－剩余贷款
• 征信要过关：最近2年逾期别超6次，有个粉丝信用卡忘还了8次，最后求爷爷告奶奶找行长特批才过

二、材料清单逐项核对

跑银行前对着这个表打钩：

【个人基础材料】

1. 身份证原件+复印件3份（正反面要印在同一张A4纸上）
2. 最近半年的银行流水（重点看工资进账和固定支出）
3. 结婚证/离婚证（单身狗记得去民政局开证明）

【房产证明材料】

1. 房产证原件（注意附记页有没有抵押登记章）
2. 购房合同+发票（找不到了？赶紧去房管局调档）
3. 最近一年的物业费缴纳凭证（别小看这个，能证明房子实际居住）

三、银行面签的隐藏考点

上周陪粉丝去某大行办抵押，客户经理问了五个致命问题：

• 贷款用途：千万别说是买房炒股！要说经营周转或装修
• 还款来源：个体户要准备好营业执照和纳税记录
• 其他负债：网贷记录要提前结清，哪怕只剩几百块

四、放款后的注意事项

别以为钱到账就万事大吉了：

1. 每月20号前存入月供：有个客户因为跨行转账延迟2天，上了征信黑名单
2. 满一年可申请调利率：今年LPR降到4.2%，及时找银行改合同能省好几万
3. 提前还款要预约：至少提前15个工作日申请，违约金能谈到0.5%以下

最后唠叨句，最近发现好多客户在房产评估环节被坑。上个月有个粉丝的房子市场价420万，评估公司只给估到380万，后来换了三家机构重新评估才拉回到410万。这里边的门道，咱们下期专门开篇来讲。