准备用房子办抵押贷款的朋友，最关心的肯定是"我这房子到底能贷多少钱"。其实这个问题就像炒菜放盐——得看火候和食材。今天咱们就掰开揉碎了说，评估价、银行政策、还款能力这三大要素怎么影响贷款额度，手把手教你估算自家房产的"含金量"。

一、房屋评估价是道门槛

银行给你放贷可不是看购房发票，得找专业机构重新评估市场价。就像上周王大姐那套老城区的学区房，她自己估摸值300万，结果评估公司实地测量发现户型有缺陷，最后只给到270万。

1.1 评估价怎么定

• 地段：地铁每近1公里，估值可能涨5%
• 房龄：超过20年的房子要打8折
• 装修：精装比毛坯多估15%左右

二、抵押成数藏着潜规则

不同银行的贷款成数就像商场折扣，看着差不多实则暗藏玄机。比如国有大行普遍给评估价7成，但要是你的房子在开发区，城商行可能愿意给到8.5成。

2.1 常见抵押成数表

三、还款能力才是硬道理

银行可不会做赔本买卖，他们算月供的双重标准你得知道：

1. 月收入要是月供的2倍以上
2. 还要留出家庭基本开支的30%

举个实在例子，老李月入3万，想贷200万20年，等额本息月供1.3万。银行一看，3万收入除去月供只剩1.7万，再扣掉生活费，勉强达标。

四、隐形门槛别忽视

有些坑得提前绕着走：

• 征信查询次数：半年超6次可能被拒
• 负债率：超过70%要提供额外担保
• 政策变动：去年某地突然限贷，客户被迫补交30%首付

五、实操案例算给你看

张先生有套市价500万的房子，在某股份制银行办理经营贷：

评估价：480万（打了96折）抵押成数：75%理论额度：480万×75%360万实际批贷：340万（因企业流水不足扣减20万）

六、提额小妙招

想要多贷点钱？试试这3招：

1. 提供辅助资产证明（定期存款、理财保单）
2. 选择等额本金还款方式
3. 办理组合贷款（抵押贷+信用贷）

说到底，房子抵押贷款能贷多少，就像中医把脉要望闻问切。建议办理前先找两三家银行做预评估，再对比下担保公司的方案，保准你能摸清自家房子的"贷款天花板"。记住，额度不是越高越好，量力而行才稳妥！