一、买房前的必修课：这些准备不能少

去年陪闺蜜看房时，她突然问我："你说现在是不是买房的好时机？"这个问题其实没有标准答案，但做好这些准备准没错：

• 征信报告自查：建议提前半年打印详版报告（注意不是简版），重点看信用卡和网贷记录
• 流水养成的秘密：工资卡建议保持每月固定日期入账，年终奖要备注"奖金"字样
• 首付资金证明：千万别在申请前三个月内有大额不明转账

二、选房阶段的黄金法则：别被样板间迷了眼

上个月陪同事看房，开发商说"首付20%就能上车"，结果签约时才发现要捆绑车位。记住这3个避坑要点：

1. 查预售证：住建委官网输入项目名称就能查
2. 算真实利率：LPR+基点要具体到小数点后两位
3. 评估价陷阱：有些二手房评估价可能只有成交价的80%

三、贷款申请的魔鬼细节：银行不会告诉你的潜规则

记得第一次帮父母办贷款时，客户经理反复强调"收入要是月供2倍"，后来发现这里面大有讲究：

• 收入证明的隐藏玩法：兼职收入、房租收入怎么体现
• 负债率的计算公式：信用卡分期也算负债
• 共同借款人选择：父母担保还是配偶联名

四、签约后的关键动作：这些时间节点要记牢

上周邻居因为忘记网签备案，差点被开发商一房两卖。这里有个时间轴要特别注意：

✔️ 3个工作日内

必须完成网签备案

✔️ 15个自然日

银行出具同贷书的有效期

✔️ 30个工作日

抵押登记办理黄金期

五、月供背后的数学题：选等额本息还是本金

很多朋友纠结的还款方式选择，其实用Excel做个表格就清晰了。假设贷款100万30年：

注意！提前还款的最佳时机：等额本息超过1/3年限就不划算

六、过户后的收尾工作：别让物业交割毁了好心情

上个月帮朋友收房时发现，前任业主欠了2年物业费。交割时记得检查：

• 水电燃气读数拍照留存
• 户口迁出证明要原件
• 钥匙至少收6把（含门禁卡）

七、常见问题答疑：这些坑我替你踩过了

Q：首付不够可以用信用贷凑吗？
A：千万别！银行发现会要求提前结清

Q：组合贷要先还哪部分？
A：建议优先还商贷，但有些城市规定要等比例还款