最近好多粉丝私信问我，回迁房到底能不能贷款买？这事儿啊，说简单也简单，说复杂里头门道可多了。今天我就结合自己帮客户办过30+套回迁房贷款的经验，从产权证、土地性质、银行政策三个维度，把回迁房贷款那些"明规则"和"潜规则"掰开了揉碎了说。看完这篇，你不仅能搞懂回迁房贷款的基本逻辑，还能学会怎么查证关键信息，连中介都不敢随便忽悠你！

一、回迁房贷款的核心秘密：有证就能贷？

上周有个客户王哥兴冲冲跟我说，他看中的回迁房价格比市场价低40%，结果到银行一问当场傻眼。其实啊，回迁房能不能贷款，关键要看这三点：

• 大红本到手了吗？（房产证）
• 土地性质是出让还是划拨？
• 开发商有没有备案登记？

像王哥看的那个小区，虽然已经交房3年，但因为开发商和村委扯皮，产权证压根没办下来，这种房子别说贷款，连正常过户都成问题。

1.1 回迁房贷款生死线：房产证

我整理了个表格对比下不同情况：

二、银行不说的潜规则：这5类回迁房千万别碰

去年帮客户张姐处理过个糟心案例，她买的回迁房明明有证，却被6家银行拒贷。后来才发现，这个小区被列入了银行黑名单，原因是开发商存在债务纠纷。

1. 集体土地性质的（宅基地上建的）
2. 经适房/安置房混合小区
3. 开发商有抵押记录的
4. 物业费拖欠严重的小区
5. 房龄超15年的

2.1 一招查清土地性质

教大家个实用技巧：登录当地自然资源和规划局官网，在"土地招拍挂"栏目里输入小区名称，重点看"土地用途"和"使用权类型"两栏。

三、实操攻略：这样买回迁房最稳妥

我总结了个"三查三问"法：

• 查不动产登记中心（确认产权清晰）
• 查法院执行信息网（排除抵押纠纷）
• 查银行准入名单（提前确认可贷性）

记得让卖家提供原始拆迁协议+购房发票+完税证明，这三样少一样都可能影响贷款审批。

四、常见问题答疑

4.1 回迁房贷款利息更高？

其实利率和商品房一样，但贷款年限会缩短，很多银行只给贷15年。

4.2 能用公积金贷款吗？

只要房产证满2年，且土地性质为出让，公积金中心是接受的，不过审批时间要多7个工作日。

最后说句掏心窝的话：回迁房价格确实诱人，但千万要先查证再交定金。上个月刚有个客户因为急着交钱，结果卡在土地出让金补缴环节，多花了11万冤枉钱。大家有什么具体问题，欢迎在评论区留言，看到都会回复！