最近好多粉丝私信问我："用房子做抵押借钱之后，月供到底怎么算最划算？"今天老张就掰开揉碎了给大家讲讲，从等额本息和等额本金的猫腻，到提前还款的隐藏费用，最后再教你们几个银行经理都不会说的省钱套路，看完这篇至少能省2年工资！

一、先搞懂这3个关键概念

前两天邻居老王找我诉苦："签合同的时候光顾着看利率，现在每个月还的钱怎么越算越迷糊..."这其实是很多人踩过的坑。

• 贷款本金：简单说就是你实际借到的钱，比如房本评估价100万，银行批7成就是70万
• 贷款期限：现在主流是10-30年，但要注意有些产品最长只能贷到65岁
• 还款方式：重点来了！选错方式可能多花十几万利息

二、两大还款方式深度对比

1. 等额本息：月供固定适合上班族

银行最喜欢推荐的还款方式，每月还的钱数不变。不过刚开始还的70%都是利息，本金才占小头。

举个栗子：贷100万20年，利率5%的话：

• 总利息要58万
• 前5年还了30万，其中24万都是利息

2. 等额本金：总利息少但前期压力大

这种方式每月还的本金固定，利息逐月减少。虽然总利息能省10万+，但第一个月要多还30%。

还是100万20年5%利率：

• 首月要还8750元
• 第6年开始月供才低于等额本息

上个月有个开餐馆的粉丝就栽在这：本来选等额本金想省钱，结果疫情反复生意不好，第三个月就还不上了...所以要根据收入稳定性选方式！

三、5种特殊还款方式解析

1. 气球贷：前几年还利息，最后一次性还本金（适合短期周转）
2. 双周供：每两周还一次，总利息省15%左右
3. 组合还款：前5年按揭，后面转经营贷（注意政策风险）
4. 随借随还：适合资金流不稳定的个体户
5. 先息后本：每月只还利息，到期还本金（资金利用率最高）

四、提前还款的4大陷阱

最近提前还款的人特别多，但很多人不知道：

• 部分银行要收违约金（一般是剩余本金的1%）
• 还满3年才能申请（看合同细则）
• 每年最多还2次（部分银行限制）
• 必须提前30天预约（错过要等下个月）

上周有个粉丝就是没仔细看合同，提前还50万被扣了5000违约金，气得直跺脚...

五、3个立竿见影的省钱技巧

1. 每年1月记得查LPR变动，现在利率降了要主动申请调息
2. 用公积金冲还贷，每年能省2-3万税费
3. 选对还款日：工资日后3天最稳妥，避免逾期

最后提醒大家：签合同前一定要让信贷经理当面算清所有费用，最好用银行系统打份完整的还款计划表。去年我表弟就吃过亏，说好的利率4.9%，结果放款变成5.8%，现在还在和银行扯皮呢...

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