最近收到很多粉丝私信问："已经按揭的房子能不能再贷出钱来？"这个问题其实很多房主都遇到过，特别是遇到资金周转困难的时候。今天就给大家掰开了揉碎了讲讲，这里头到底有哪些门道。咱们从银行政策、操作流程到注意事项，都给大家说透彻了，记得看到最后有重要提醒！

一、按揭房再贷款的核心逻辑

先说结论：正在还贷的房子确实可以再贷款，但这里面要分两种情况来说。第一种是房子已经升值了，比如你100万买的现在值150万了，多出来的这部分价值就能利用。第二种情况就是纯信用贷款，这个跟房子本身关系不大，但需要你征信特别好。

• 关键点1：抵押物剩余价值（银行最看重的）
• 关键点2：还款能力证明（需要新资料）
• 关键点3：银行政策差异（各地要求不同）

二、实操中的3种具体方法

1. 二次抵押贷款

这个办法最适合房子已经大幅升值的业主。举个例子：王先生5年前买的房子，当时总价200万，首付60万按揭140万。现在房子涨到300万了，按揭还剩100万没还。这时候银行会按评估价300万的70%算，也就是210万。减去没还的100万，理论上可以贷出110万。

不过要注意啊，现在能做二抵的银行越来越少了。像去年开始，四大行基本都不接这种业务了，要找股份制银行或者地方性银行。而且利率会比首套房高1-2个百分点，还款期限也短，一般不超过10年。

2. 信用贷款套现

要是房子没怎么升值，或者银行不给做二抵，可以考虑这个方法。最近有个粉丝李女士就是这样操作的：她拿着按揭还款记录，加上工资流水和公积金证明，在银行批了30万信用贷，年利率5.8%。

这里重点提醒下：千万别同时申请多家银行的信用贷！征信查询次数太多反而会被拒。最好是选1-2家利率合适的，准备好完整的材料再去申请。另外要注意还款方式，等额本息和先息后本差别可大了去了。

3. 转按揭+增贷

这个办法适合早期高利率买房的业主。比如张先生2018年办的房贷利率5.88%，现在找银行重新评估，把利率降到4.2%。同时因为房子升值了，还能多贷出50万来。不过要注意转按揭需要先还清原贷款，中间会产生过桥费，这个成本要算清楚。

• 需要准备的资料：房产证原件、近半年还款记录
• 办理周期：一般需要15-30个工作日
• 额外费用：评估费+公证费大概2000-5000元

三、这些坑千万要避开

上个月有个粉丝差点被骗，说是能帮忙"包装"贷款材料。这里郑重提醒：所有需要提前收费的都是骗子！正规银行贷款都是批下来才收服务费的。

另外要注意资金用途监管，现在银行对贷款去向查得很严。有个案例是王老板贷了50万说是装修，结果拿去炒股被查到了，银行直接要求提前还款。还有啊，很多中介说"保证能批"，其实他们也就是把你的资料到处乱投，反而把征信搞花了。

四、最新政策变化提醒

最近银保监会出了新规，重点监控经营性贷款违规流入楼市。虽然咱们说的是按揭房再贷款，但还是要特别注意：

1. 贷款资金不能用于购房
2. 企业经营贷需要真实营业执照
3. 消费贷超过20万要提供消费凭证

最后给个实用建议：要是真急着用钱，可以先打银行客服问清楚最新政策，或者直接去网点找信贷经理面谈。每家银行的松紧程度真的差很多，有些小银行为了揽储，条件会相对宽松些。

说到底，按揭房再贷款这事能不能成，关键看三点：房子的剩余价值、借款人的还款能力、还有选对合适的银行产品。建议大家在操作前，先用网上的房贷计算器算清楚各种成本，千万别嫌麻烦。毕竟动辄几十万的贷款，多比较几家银行总能省下不少利息钱。