手握100万房贷要还30年，每月究竟该还多少钱？等额本息和等额本金哪个更划算？提前还款真的能省下大笔利息吗？今天咱们用计算器+真实案例，从银行审批规则到还款策略，掰开揉碎讲透房贷门道。重点提醒：选错还款方式可能多花一辆车的钱！文末附赠三个压箱底的省息妙招，准备买房的朋友建议收藏反复看。

一、算清账本：100万房贷30年月供明细

掏出计算器先按关键数：当前首套房贷利率3.75%（LPR-20基点），二套4.15%。注意！这个利率是动态的，每年1月会根据最新LPR调整。

• 等额本息：每月固定4632元，总利息66.7万
• 等额本金：首月5937元，逐月递减10元，总利息56.3万

等等，先别急着签合同！这里藏着个重要细节：等额本金前期还款压力大，前5年要比等额本息多还8.2万，适合收入稳定且预期增长的群体。

二、利息黑洞：你的钱都去哪了？

把30年还款账单拉出来看，发现前10年还的70%都是利息。以第5年提前还款10万为例：

1. 等额本息：节省利息19.8万
2. 等额本金：节省利息16.5万

这说明在还款初期提前还贷效果更明显，特别是选择等额本息的朋友。不过要注意银行违约金政策，部分银行要求还款满1年才免罚息。

三、银行不会说的4个秘密条款

• 还款日修改：错过扣款日不仅影响征信，逾期利息按日0.05%计算
• 利率调整周期：签合同时选"次年调息"比"次月调息"更稳妥
• 提前还款次数：部分银行限制每年只能提前还2次，每次不低于5万
• 还款方式变更：等额本息转等额本金需重新审核资质，可能被拒

四、过来人的血泪教训

张先生案例：2020年贷款100万，利率5.88%，选择等额本息。去年LPR下调后利率仍要5.38%，比现在买房的多还37万利息！他的补救措施：

1. 将商贷转公积金组合贷
2. 用经营贷置换部分高利率贷款
3. 申请缩短贷款年限至20年

提醒：经营贷置换存在政策风险，需谨慎操作。

五、三个立竿见影的省息技巧

• 双周供：每两周还一次月供，全年多还1个月本金，总利息省5%
• 月供不变缩年限：月供多交500元，贷款期限缩短4年8个月
• 阶梯式还款法：每年奖金到账立即还5万本金，利息可减少23%

最后划重点：2024年央行可能继续降息，已办贷款的朋友记得每年1月查看利率变动。买房是人生大事，做好财务规划才能避免被房贷压垮。下期我们聊聊二手房砍价秘籍，关注不迷路！