还在按揭的房子能不能抵押贷款？这个问题困扰着不少房主。本文深度解析房贷未结清房屋的抵押规则，揭秘银行审批的5大关键指标，对比不同贷款方式的利弊，教你如何通过合理评估房产价值、优化负债比例，在合法合规的前提下盘活固定资产，同时规避产权纠纷和断供风险。

一、按揭房抵押的底层逻辑

咱们先来打个比方：你花100万买套房，首付30万，向银行借了70万。这时候房产证上盖着抵押章，相当于房子暂时"押"给银行了。

那为什么还能二次抵押？其实关键看剩余价值空间。比如5年后房价涨到150万，原贷款还剩50万未还：

• 房产现价：150万
• 原贷款余额：50万
• 可贷空间150万×70% -50万55万

二、银行审核的硬性指标

1. 产权要清晰

必须持有房产证原件，如果是夫妻共有财产，记得提前准备双方同意抵押声明。去年有个案例，张先生擅自抵押婚内房产，结果被妻子起诉，闹得人财两失。

2. 还款能力证明

银行会重点看：

1. 近半年工资流水（月收入需覆盖月供2倍）
2. 社保/公积金缴纳记录
3. 其他资产证明（如定期存款、理财账户）

3. 抵押物评估

注意！评估价往往比市场价低10%-15%。比如市价200万的房子：

三、操作流程避坑指南

以某股份制银行为例：

• Day1-3：提交身份证、房产证、收入证明
• Day4-7：评估公司实地勘验
• Day8-10：签订补充抵押协议
• Day11-15：不动产登记中心办理抵押登记

特别提醒：一定要保存好他项权证，这是抵押完成的法律凭证。去年杭州就发生过因工作人员疏忽导致抵押无效的案例。

四、风险防控3大要点

1. 利率波动：当前二次抵押利率普遍在5%-8%，如果选择浮动利率，要做好加息准备
2. 还款压力：建议总负债率不超过家庭收入的50%
3. 处置风险：连续3个月逾期可能触发法拍程序

举个真实案例：王女士把估值300万的房子二次抵押贷了100万投资，结果遇到行业寒冬，现在月供2.8万压得喘不过气，房子正面临被拍卖的风险。

五、替代方案深度对比

如果不符合抵押条件，可以考虑：

最后提醒各位：资金规划要量力而行，千万别为了一时周转把房子置于风险之中。如果确实需要融资，建议先找专业评估机构测算可贷额度，再对比3家以上银行的方案，选择最适合自己的那款。