最近好多粉丝私信问我，想用商铺、写字楼这些物业做抵押贷款，但不知道哪家平台靠谱。今天我就结合自己这些年接触的案例，给大家扒一扒市场上主流的物业贷款平台。重点会分析四大国有银行、两家商业银行的产品特点，再聊聊几个互联网平台的隐藏玩法。文章里提到的都是真实存在的产品，记得看到最后有避坑指南！

一、银行类物业贷款平台测评

先说银行系产品吧，毕竟资金安全性和利率优势摆在那儿。不过每家银行的侧重点真不太一样，咱们得按需选择。

1. 招商银行经营性物业抵押贷
他们家的最大亮点是能用租金收入作为主要还款来源，特别适合手里有出租中商铺的朋友。比如我去年接触的案例，王先生在二线城市有个年租金50万的商场铺位，通过招行贷出了评估价60%的额度，分10年还款，月供压力比普通消费贷少了三分之一。还有个隐藏福利——贷款资金能用于装修翻新，这对提升物业价值挺有帮助。

2. 工行小企业经营型物业贷款
这个产品我推荐给小微企业主试试，最高能贷3000万，期限最长10年。去年帮做连锁酒店的刘总办过，用他名下的5家酒店抵押，年利率比同期房贷还低0.5%。不过要注意，工行对物业经营流水查得很细，得准备完整的租赁合同和纳税证明。

3. 农行经营性物业抵押贷
农行的灵活度让我印象深刻，既能置换原有负债，又能用于物业购置。去年接触的案例里，李女士用杭州的写字楼贷了700万，其中300万用来还之前的工程欠款，400万买了隔壁空置的楼层。不过审批流程要走客户申请→实地调查→贷后管理全套流程，着急用钱的可能得等上1个月。

二、互联网信贷平台怎么选

可能有人会问，互联网平台能不能办物业贷款？这里要敲黑板了——纯线上平台基本不做抵押贷，但有些产品能和物业产生关联。

1. 京东金条（消费场景补充）
虽然主要是信用贷，但遇到物业应急开支时挺实用。比如物业费突然调价、设备紧急维修这些情况，用金条30秒到账的特性周转挺方便。上个月粉丝张姐的餐厅冷库坏了，就是用金条借了5万救急，年化利率15%左右，比刷信用卡划算。

2. 度小满金融（经营现金流优化）
他们家的大数据风控做得有意思，能把物业的线上评价纳入评估。我认识的美容院老板用大众点评的4.8星好评，居然拿到了比普通商户低2%的利率。不过要注意，这类贷款周期多在12期以内，适合短期资金过桥。

三、选平台必须盯紧的4个维度

根据这些年踩过的坑，给大家总结个四步筛选法：

1. 看物业类型匹配度
像中行的产品明确要求商业繁华地段，三四线城市的社区商铺就别去碰壁了。而农行对工业厂房接受度更高，这点要提前打客服确认。

2. 比资金成本别只看利率
把评估费、公证费、提前还款违约金这些算进去。去年比较过某城商行的产品，表面利率5.8%，但加上杂费实际成本到了7.2%，比建行6.5%的综合成本还高。

3. 期限与现金流要对冲
出租率不稳定的物业，建议选招行这种分期还款的产品。如果是稳定收租的写字楼，反而工行这种到期还本付息的方式更划算，能最大化资金使用率。

4. 警惕"零门槛"陷阱
最近有些小平台打着"不看征信不押房本"的旗号，其实用的是融资租赁模式，表面利率8%但IRR实际能到20%。遇到这种直接绕道走，正经银行抵押贷也就6%-8%年化。

最后唠叨句，无论是选银行还是互联网平台，记得做好现金流压力测试。我见过太多人只算理想情况下的月供，结果疫情期商铺空置三个月就断供了。建议留足6个月的备用金，别把杠杆用到极致。关于具体产品的申请技巧，下期再和大家细聊！