一、二手房贷必知的5大核心步骤

先说说最关键的流程问题，这里头可藏着不少门道。上周陪同事老张办贷款，光是网签备案就折腾了两趟，为啥？就因为没搞懂这5步：

• 查征信报告（建议提前1个月自查）
• 评估房价（银行说的算，可能比成交价低）
• 首付比例确认（二套首付可能高达70%）
• 面签材料准备（夫妻双方都要到场）
• 抵押登记（这个环节最容易拖时间）

举个栗子，我表弟去年买学区房，首付明明准备了35%，结果银行评估价打八折，最后临时凑了10万才过关。所以啊，评估价和成交价的差额这个坑千万要防！

二、利率怎么砍？银行经理不会说的秘密

现在的LPR是4.2%，但实际执行利率各家银行能差出个0.5%。上个月刚帮亲戚对比了6家银行，发现个规律：

1. 股份制银行通常比四大行灵活
2. 季度末更容易谈优惠（冲业绩你懂的）
3. 有存款或理财的客户能多砍0.1-0.3%

重点来了！记得问清楚利率调整周期，选「每年1月1日调整」比「按贷款发放日调整」更划算，特别是现在处于降息周期的情况。

三、8个避坑指南血泪经验总结

这里头可都是真金白银换来的教训，特别是第5条，90%的人都会中招：

• 房产证满2年才能免增值税（别急着过户）
• 查清楚抵押情况（有二次抵押的直接pass）
• 物业费欠缴可能影响放款
• 提前还款违约金（有的银行收3%）
• 资金监管账户必须走（防一房多卖）

去年有个粉丝就是没做资金监管，结果卖家把房子抵押给高利贷，现在还在打官司呢。所以说，这些细节真能要人命！

四、省钱3大招，立省5位数

最后压箱底的干货来了，照着做至少能省个装修钱：

1. 组合贷款别嫌麻烦（公积金利率才3.1%）
2. 缩短贷款年限（贷20年比30年少还30万利息）
3. 选等额本金还款（总利息少但前期压力大）

拿100万贷款举例，等额本金比等额本息总共能省出辆小汽车的钱。不过要量力而行啊，别为了省钱影响生活质量。