最近有粉丝私信问我："和对象要离婚了，但房子还有贷款没还完，这种情况该怎么过户啊？"这个问题确实挺让人头疼的。今天咱们就来好好唠唠这个事，从离婚协议拟定到银行抵押变更，再到最后的产权过户，我整理了整整三天资料，还专门请教了律师朋友，把整个流程掰开揉碎讲清楚。看完这篇干货，保证你能少走80%的弯路！

一、离婚协议必须明确这3个重点

• 房产归属要写死："房子归谁"这句话必须白纸黑字写清楚，别用"协商处理"这类模糊表述
• 贷款由谁承担：记得写明每月房贷由哪方偿还，最好连带还款账户变更一起约定
• 过户时间节点：建议约定"在贷款结清/银行同意后X日内完成过户"，避免扯皮

二、处理房贷的3种常见方式

1. 提前还贷：最干脆的办法，但需要筹钱结清剩余贷款
2. 转按揭：把贷款转到接收房产方名下，不过现在很多银行都不办了
3. 第三方担保：找担保公司垫资解押，适合手头紧的情况

三、手把手教你过户全流程

1. 准备材料清单：离婚证、协议、房产证、贷款合同...记得复印三份备用
2. 银行变更抵押：这个环节最耗时，要提前2个月预约
3. 缴纳税费：契税按房产价值3%算，不满五年的还要交增值税
4. 产权登记变更：现在很多城市开通了线上办理，但首次操作建议去现场

四、这些坑千万别踩！

• 口头约定不作数：王叔就是吃了这个亏，说好房子归儿子结果前妻反悔
• 忽略隐形债务：记得查清是否有二次抵押或担保
• 地方政策差异：像杭州要求必须结清贷款才能过户，但成都可以带押过户

五、特殊情况处理指南

• 断供房怎么处理：先协商补缴，实在不行只能法拍
• 学区房名额冲突：北京有个案例因为学籍问题导致过户延迟2年
• 农村宅基地房：这类房产无法过户，只能协商补偿