最近有粉丝私信问，手头房子想变现又不想贱卖怎么办？其实卖房贷款是个好选择！不过这里头门道可不少，光是抵押方式就有3种类型，更别说利率谈判、材料准备这些细节了。今天咱们就掰开揉碎了讲讲，从申请条件到避坑指南，把中介不会明说的那些事都给你说明白！

一、什么是卖房贷款？这3类人都适合

简单来说，就是把现有房产抵押给银行借钱。但要注意啊，这和普通抵押贷款最大的区别在于——

①产权必须清晰，没被查封或存在纠纷的
②贷款额度通常是评估价的50-70%
③适用人群包括：急需资金周转的生意人、置换新房需要过渡款的、或者有投资需求的

二、办理流程五步走（附真实案例）

1. 预评估阶段：上周帮王姐做的评估，她家120平的房子评估价比市场价低了15万，发现问题出在...
2. 材料准备清单：身份证、房产证、收入证明这老三样少不了，但很多人会漏掉近半年水电费缴纳记录
3. 银行面谈技巧：千万别直接问"能贷多少"，要说"根据我的情况，哪种方案最适合"
4. 合同审核重点：特别注意提前还款违约金条款，去年李哥就因为这个多花了3万冤枉钱
5. 放款时间节点：现在最快3个工作日，但年底可能会拖到2周

三、中介不会告诉你的3大陷阱

• 评估费猫腻：有的机构收2‰看起来便宜，但会暗中调低评估价
• 利率浮动陷阱：说好的基准利率，放款时变成上浮20%
• 隐性收费项：像什么"资金监管费"、"快速通道费"都是违规收费

四、这样操作能多贷20%

去年帮老客户张总操作时发现，提前做好这3件事真的管用：
①在申请前6个月保持征信记录零查询
②把其他小额贷款结清
③给房子做简单装修，特别是厨房和卫生间

五、常见问题答疑

Q：按揭房能办吗？
A：可以！但需要先解抵押，这里有2种省钱方法...
Q：离婚后房产怎么处理？
A：必须提供离婚协议和财产分割证明，上周刚处理过类似案例

最后提醒大家，最近银行政策变化快，上周三刚出的新规要求贷款用途必须提供佐证材料。如果实在拿不准，建议先找专业人士做免费咨询，千万别自己瞎折腾！