最近好多粉丝私信问："退休了想换套养老房，还能申请房贷吗？"这个问题还真不是简单的是或否！今天咱们就掰开揉碎了聊聊，退休人士办房贷要满足哪些条件？银行最看重哪些指标？特别要提醒，超过60岁的朋友注意看第三条注意事项，避免被拒贷还影响征信。文章还整理了3个真实案例，手把手教您准备材料，文末附赠"退休贷款评估对照表"，建议先收藏再看！

一、退休人群的购房贷款需求从哪来？

先别急着说"退休了还折腾什么"，现在老年人买房可不止为了养老：

• 改善型需求：子女成家搬走后想换小户型，或是要电梯房方便出行
• 学区房置换：帮孙辈准备优质学区资源，这类占咨询量的40%以上
• 资产配置：用退休金做首付，以租养贷投资房产的也不在少数

二、退休贷款买房必须满足的硬指标

1. 年龄限制有讲究

目前大多数银行规定：

1. 主贷人年龄+贷款年限≤70周岁（部分银行放宽至75岁）
2. 比如62岁王阿姨想贷8年，刚好卡在70岁这条线

2. 收入证明要过硬

退休金≠稳定收入！银行审核时会重点看：

• 养老金账户近6个月流水（每月不低于月供2倍）
• 其他收入证明：比如租金收据、理财收益、返聘合同等
• 重点看：某城商行客户经理透露，有企业年金或职业年金的通过率提高30%

3. 抵押物要求更严格

比起在职人员，退休群体往往需要：

• 提供足额抵押物（房产评估值需覆盖贷款金额的1.5倍）
• 接受更高比例的首付（通常要求50%以上）
• 部分银行要求追加子女担保

三、实战案例：三位退休人士贷款经历

案例1：65岁张叔的接力贷操作

"儿子做共同借款人，把20年贷款分成两个还款期，前5年我还，后面15年儿子接手。"
关键点：需要公证处办理还款协议公证，避免家庭纠纷

案例2：退休教师李阿姨的"以租养贷"

用现有住房抵押贷款买新房，租金刚好覆盖月供，实现零压力换房

案例3：返聘工程师老周的商贷经历

凭借单位返聘合同+专利使用费，成功获批15年期贷款

四、这些风险不注意可能吃大亏

• 利率波动风险：LPR调整对固定收入群体影响更大，去年有12%的退休借款人因此逾期
• 健康风险：建议购买房贷险，某客户因突发疾病断供，幸亏有保险代偿
• 政策风险：某地2023年叫停超70岁购房者公积金贷款

五、手把手教你准备申请材料

必备材料清单：

1. 身份证+户口本（婚姻证明）
2. 退休证+养老金流水
3. 其他收入证明（重点标注稳定来源）
4. 拟购房产的预售合同
5. 加分项：体检报告（证明健康状况良好）

最后提醒大家：退休贷款不是不能办，关键要找对方法！建议先去银行做个预审评估，现在很多APP都能在线测算贷款额度。有具体问题欢迎留言，下期我们聊聊"父母帮子女买房怎样贷款最划算"！