最近好多朋友都在问，贷款90万买房的话，20年月供到底要多少？其实这里面大有门道！今天咱们就掰开揉碎了讲明白，从利率变化到还款方式，手把手教你计算月供金额，还会揭秘几个银行不会主动说的省钱诀窍。看完这篇，包你能在签贷款合同时多留个心眼，省下真金白银！

一、利率怎么选直接影响月供

说到月供计算，最关键的参数就是贷款利率。目前首套房商贷利率最低能到4.1%，二套大概在4.9%左右。咱们举个具体例子：

• 首套房按4.1%算：等额本息每月约5492元，总利息约42.8万
• 二套房按4.9%算：同样的贷款金额，月供就涨到5894元，利息差出12万多

最近有粉丝私信说，他年初申请的利率还是3.8%，现在去银行续贷发现涨到4.3%了。这提醒咱们，利率不是固定不变的，选择LPR浮动利率要特别注意市场走势。

二、两种还款方式大不同

很多人只知道等额本息和等额本金这两个名词，具体区别可能有点绕。咱们拿90万贷款来实际对比：

1. 等额本息：前5年月供里60%都是利息，适合月收入稳定的上班族
2. 等额本金：首月要多还683元，但20年下来能省8万利息，适合预计收入增长的人群

有个做生意的读者跟我说，他选了等额本金，虽然开始压力大，但疫情后生意好转，提前还了50万本金，省了整整28万利息！这说明还款方式要根据自身情况灵活选择。

三、这些费用千万别忽略

除了月供，办理贷款时还要注意这些隐藏成本：

• 评估费：通常是贷款金额的0.3%，90万贷款就是2700元
• 提前还款违约金：部分银行规定3年内提前还款要收1%手续费
• 保险捆绑：有些银行会强制购买房贷险，每年多交千把块

上个月就有个血淋淋的案例，有人为了低利率选了家小银行，结果发现每年要多交0.5%的账户管理费，20年下来多交9万！所以说签合同前一定要逐条确认费用明细。

四、公积金贷款能省多少钱

现在公积金贷款利率才3.1%，如果能贷满60万，组合贷比纯商贷每月能省下近700块。但要注意：

1. 公积金账户余额要≥贷款额度的1/15
2. 连续缴存时间要满2年
3. 有些开发商不接受组合贷

我表弟去年买房时就吃了亏，因为换工作导致公积金断缴3个月，结果只能全走商贷，每月多还800多。这提醒我们提前做好公积金规划真的很重要。

五、提前还款怎么选最划算

根据20年还款周期，建议重点关注这几个时间点：

• 第3年：等额本息已还利息占比达35%
• 第7年：两种还款方式的利息支出基本持平
• 第10年：提前还款节省的利息开始明显减少

有个会计专业的读者算过一笔账，如果在第5年提前还30万，等额本息能省19万利息，等额本金只能省15万。所以提前还款时机要根据还款方式精准把握。

看完这些，相信大家对90万房贷的月供计算应该心里有数了。最后提醒，签合同前务必让信贷经理当面核算月供明细，最好用银行官方计算器当场验证。如果发现月供金额对不上，千万别急着签字！毕竟这关系到未来20年的生活质量，多问几句总没错。大家还有什么具体问题，欢迎在评论区留言讨论~