最近收到很多粉丝私信问"老张啊，房抵押贷款到底怎么操作才靠谱？"今天我就用自己办过3次抵押贷款的经验，把整个流程掰开揉碎讲清楚。从准备材料到银行放款，中间藏着不少门道，比如评估价怎么算、银行面签要注意什么、放款后还有哪些坑要避开...文章最后我还整理了3个90%的人都会踩的雷区，看完能帮你省下好几万冤枉钱！

一、搞懂这些基本要求，你的房子才能办抵押

上个月邻居李姐拿着30年老房子去贷款被拒，就是没注意抵押物的硬性指标。银行主要看三点：

• 房龄不超过25年（个别银行放宽到30年）
• 产权清晰无纠纷（继承房、安置房要特别注意）
• 有稳定还款能力（月收入要覆盖月供2倍以上）

1.1 材料准备要像"相亲"一样仔细

我帮大家列了个必备清单，记得用文件袋分门别类装好：

个人材料：身份证、户口本、结婚证/离婚协议、半年银行流水

房产材料：房产证、购房合同、最近一年的物业费发票

补充材料：营业执照（个体户需要）、其他资产证明（车产、存款等）

二、银行审批的"三重关卡"怎么过？

去年陪朋友小王办贷款，在评估价环节吃了大亏。银行派来的评估师看着挺专业，结果估值比市场价低了15%。后来才知道，提前做好这3件事能拉高评估价：

1. 把房子打扫得干干净净（评估师会拍照留档）
2. 准备同小区最近3个月的成交记录
3. 主动提供装修发票（精装修能增值5%-8%）

2.1 面签时千万管住嘴

记得有次在面签时随口说了句"这钱准备拿来炒股"，结果直接被拒贷。银行最忌讳听到的三类资金用途：

• ❌ 投资理财、炒股炒币
• ❌ 买房首付（现在严查首付贷）
• ❌ 偿还高利贷

正确说法应该是"用于企业经营周转"或"家庭大额消费"，具体怎么表述我后面会详细教。

三、放款后的"黄金72小时"要做什么？

很多人以为收到钱就完事了，其实这时候最危险！我总结的3个必查事项：

第一查：登录央行征信系统，确认贷款记录准确

第二查：核对还款计划表，特别注意前6个月的还款金额

第三查：保存好所有合同原件，用防水文件袋单独存放

四、这些坑我踩过你们就别踩了

最后说三个血泪教训：

1. 别轻信"包装流水"服务（涉嫌骗贷要坐牢）
2. 警惕"砍头息"陷阱（实际到手金额缩水10%-15%）
3. 提前还款要算清违约金（有的银行收剩余本金的3%）

最近发现有些银行推出"二押贷"，就是把还在按揭的房子再次抵押。这个业务看似能多贷钱，但利率普遍上浮30%，而且对房龄要求更严，建议大家谨慎操作。

如果看完还有不清楚的地方，或者想了解自己房子能贷多少，欢迎在评论区留言。下期我们聊聊"抵押贷款怎么选银行最划算"，我会曝光银行经理不会告诉你的比价技巧！