手里有贷款的房子想卖掉，但又担心房贷没还清怎么办？很多人以为必须等房贷结清才能交易，其实不然！本文将深度解析贷款房出售的合法流程，揭秘三种实用转手方案，手把手教你如何规避风险，就连中介不会告诉你的"解押技巧"和"转按揭套路"都一次性说清楚。无论你是着急套现还是置换新房，看完这篇就能掌握实操方法！

一、贷款房到底能不能卖？先搞懂这3个核心问题

摸着手里刚还了5年房贷的房产证，老王最近因为孩子上学急着换房，但中介说房子还有贷款不能挂牌？其实这是误区！根据《物权法》规定，抵押房产可以交易，关键要处理好这三个问题：

• 贷款余额谁来还？（卖方提前还款or买方接力还贷）
• 抵押状态怎么解除？（必须取得银行书面同意）
• 过户流程怎么走？（网签备案前要完成解押）

二、三种主流操作方案，总有一款适合你

方案1：提前结清贷款（适合资金充足卖家）

张姐去年想卖房时卡在130万贷款余额上，她用了这招：
① 先向银行申请提前还款预约（注意多数银行要求还款满1年）
② 用买家支付的首付款垫资还款（需签资金监管协议）
③ 7个工作日内拿到结清证明和他项权证
④ 去不动产中心办理解押（带身份证+房产证）

方案2：转按揭（适合优质征信买家）

小王看中李先生的房子还有80万贷款，他们这样操作：
✓ 买卖双方到贷款银行申请债务转移
✓ 买方重新提供收入证明+征信报告
✓ 银行审批通过后变更借款合同
⚠️ 注意！目前仅建设银行等部分银行开放此业务，且买方需符合首付比例+利率政策

方案3：买方垫资解押（适合急需成交的情况）

老周遇到的真实案例：
买方预付60%房款用于解押，双方在公证处签订资金监管协议，约定若过户失败需双倍返还定金。这里要划重点：
• 必须约定• 要求买方提供银行流水佐证还款能力
• 解押后3日内必须办理网签备案

三、中介不会告诉你的5大风险点

• 案例：卖家收了首付款却未用于还款，导致房子被查封
• 对策：在买卖合同补充条款中写明"房款专项用于清偿贷款"

其他风险包括：
1. 买方贷款审批不通过导致交易中断
2. 房价波动引发违约纠纷
3. 解押周期过长产生高额利息
4. 物业欠费连带责任未明确
5. 阴阳合同导致税费争议

四、必看的交易流程图（2023最新版）

以最常见的垫资解押流程为例：
① 买卖双方签订定金协议（约定违约金比例）
② 买方支付30%-50%首付款至监管账户
③ 卖方申请提前还款并解除抵押
④ 办理资金托管+过户手续
⑤ 买方申请新贷款或支付尾款
整个过程通常需要15-30个工作日，记得在合同里写明

五、5个关键问题答疑

1. Q：银行不同意提前还款怎么办？
   A：查看借款合同条款，若已过锁定期可向银保监会投诉
2. Q：组合贷款中的公积金部分如何解押？
   A：需先还清商贷部分，公积金中心才会出具解押材料
3. Q：按揭房离婚时怎么分割？
   A：需先确定还款人变更，建议在离婚协议中明确还款责任

看到这里，相信你已经明白贷款房完全可以在不解押的情况下出售，关键是要选对方法并做好风险防控。建议在操作前先到当地不动产登记中心查询抵押登记情况，并咨询专业律师审核合同条款。如果还有疑问，欢迎在评论区留言讨论！