最近不少朋友问我，房子抵押贷款利息到底高不高？其实这个问题吧，真不是简单能回答的。这得看你是跟谁比、怎么用、什么时候办。今天咱们就掰开揉碎了说，先看看银行怎么算利息，再对比其他贷款方式，最后教你三招轻松降利息。关键是要弄明白，这钱借得值不值！

一、利息怎么算出来的？搞懂这三个关键点

先说个真实案例：前两天帮朋友算过一笔账，他的房子评估价200万，贷款140万，五年期等额本息。你们猜最后利息差多少？A银行收5.8%，B银行只要4.9%，整整差了六万多！所以说啊，利息高低真不是固定的。

• 基准利率打底：现在LPR是4.2%，银行都是在这个基础上加减点
• 银行自己加码：国有大行通常加30-50个点，商业银行可能加到80点
• 个人资质定胜负：信用记录好的能砍下0.5%，有公积金的还能再谈

有个特别容易踩的坑得提醒大家：“看起来利率低不一定总利息少”。比如同样是贷100万，20年等额本息和10年先息后本，虽然月供差不多，但总利息能差出辆小轿车钱！

二、到底算不算高？三个维度对比见分晓

跟信用贷比的话，抵押贷确实划算。现在信用贷动不动就8%起，而且只能贷三五年的短周期。不过要是跟房贷比，可能又显得高了点。但别忘了，抵押贷能贷到评估价七成，急用钱的时候真能救命。

1. 国有四大行：利率区间4.9%-5.8%
2. 股份制银行：5.2%-6.3%灵活性强
3. 地方城商行：可能给到4.5%但要求本地房产

有个冷知识：长期贷款不一定利息多。因为随着LPR下调，签浮动利率的话，后面几年可能越还越少。我邻居2019年办的6.3%，现在自动降到5.8%了。

三、三招教你砍利息，聪明人都这么干

第一招绝对要记牢：“货比三家不吃亏”。上个月陪表姐办贷款，同一套房三家银行报价，最后选了家给免评估费的，省了小一万呢！

• 工资代发银行可能有专属优惠
• 找贷款中介要问清服务费包含哪些
• 季度末银行冲业绩时最容易谈条件

有个绝招很少人知道：“组合还款法”。前三年先息后本缓解压力，后面转等额本息。这样既控制总利息，又不会前期被月供压垮。

四、这钱到底该不该借？关键看两个指标

最重要是算清楚“资金使用收益率”。如果做生意年回报15%以上，那6%的利息绝对值。但要是拿来炒股，风险就太大了。

还有个公式要记住：月供不能超过家庭收入40%。别光看能贷多少，要算实际还得起多少。我见过有人咬牙贷了高额度，结果房子差点被拍卖。

最后说句掏心窝的话：利息高低要看综合成本。有些银行看着利率低，但收你几千评估费、上万手续费，最后算下来可能更亏。所以啊，一定要让银行把全部费用写进合同，白纸黑字才靠谱！

说到底，房子抵押贷就像把双刃剑。用得好能盘活资产，用不好可能伤筋动骨。关键是找对银行、算清成本、做好规划。记住，没有最便宜的贷款，只有最适合的方案！