手里有套还在还贷的房子，想卖房却不知道怎么办手续？最近收到好多粉丝私信问这个问题。今天咱们就来掰开了揉碎了说清楚，按揭房过户到底行不行得通？其实这事儿有门道！我专门咨询了银行信贷部的朋友，还整理了不同城市的实操案例，发现关键要看这三个"通关密码"...

一、还在还贷的房子，真的能过户吗？

前两天有个读者老张急吼吼地找我，说他家那套贷款买的学区房，现在孩子要转学想卖房，但房贷还有20年没还清。这种情况其实特别常见，咱们先记住这句话：按揭房可以过户，但必须过银行的关！

• 银行是"隐形房东"：你签购房合同时，房产证上盖着抵押章呢
• 关键时间点：结清贷款前房子处于"受限"状态
• 特殊情形处理：继承、离婚析产等情况另有规定

二、3种实用过户方法全解析

方法1：转按揭（最省事）

上个月帮朋友操作过一单，整个过程就像"房贷接力赛"。买方接着还贷，需要：

1. 原银行同意出具《同意转让通知书》
2. 买方征信和收入要达标（比正常贷款严10%）
3. 重新签抵押合同（可能要交0.5%手续费）

不过要注意！现在全国只有18个城市开放转按揭业务，具体可以打12345咨询当地政策。

方法2：垫资解押（最常用）

去年经手过的一个案例：王女士卖房时找了担保公司垫资，这里面的三个风险点必须注意：

• 日息通常在0.03%-0.05%（比房贷高40倍）
• 垫资周期最好控制在15天内
>必须做资金监管，防止房财两空

方法3：买卖协议+公证（风险最大）

有些中介会建议"先签协议等还贷"，但这里面的坑能埋下一头大象：

1. 买方中途反悔，可能要求降价
2. 房价上涨时卖方容易违约
3. 后续过户可能要交两次税费

除非是直系亲属间过户，否则强烈不建议这种方式！

三、这些关键细节决定成败

上个月陪客户去房管局办手续，亲眼看到有人因为银行解押时效问题白跑三趟。这里划重点：

• 解押材料要准备：身份证、还款凭证、他项权证
• 银行出解押函需要3-7个工作日
• 过户前要查限售政策（很多城市限售3年）

还有个容易忽略的点：物业交割！去年有个纠纷就是原房东欠了5年物业费，新房东过户完才发现...

四、特殊情形处理指南

1. 夫妻离婚怎么过户？

需要准备：

• 离婚协议/判决书（明确房产归属）
• 无需提前还贷（凭法院文书可直接过户）
• 记得变更还款账户（避免影响征信）

2. 继承房产怎么办？

遇到这种情况：

1. 先办继承公证（所有继承人到场）
2. 银行会要求继承人具备还款能力
3. 可能需要重新签订贷款合同

最后说个真实案例：李阿姨把房子过户给女儿，结果女儿不还贷，银行直接把母女俩都起诉了。所以过户不是终点，债务跟着房子走，这事千万要理清楚！

如果看完还有疑问，记住这个口诀："问银行、查政策、留凭证、保安全"。具体操作建议提前2个月开始准备，遇到复杂情况还是得找专业律师把关。