申请抵押贷款时，最让人抓心挠肝的就是额度问题。房子值100万就能贷100万吗？银行到底怎么核算放款金额？本文结合银行审核规则和实操案例，拆解抵押贷款额度计算公式，揭秘征信、流水、房屋评估的隐藏门槛，手把手教你预判可贷金额，避开"以为能贷500万，结果批了300万"的尴尬局面！

一、抵押贷款额度核心算法

其实啊，银行放贷额度就像做数学题，主要看两个变量：抵押物评估值和贷款成数。举个栗子：

• 🏠估值500万的房子
• ✖️银行批70%成数
• ＝最高可贷350万

但这里头有门道！评估价≠市场价，银行会派专人实地勘察，考虑房龄、地段、户型等因素。我见过老破小学区房评估价反而比同面积新房高15%的案例。

二、影响成数的3把标尺

1. 房屋性质

   商品房通常能贷7成，但商铺、办公楼可能只有5成。最近有粉丝问工业厂房抵押，这种特殊房产成数普遍在30-40%浮动。

   

2. 还款能力

   银行会拿月收入÷月供≥2这把尺子量你。假如月供1.5万，那税后收入至少得3万。自由职业者要准备2年完税证明，这点很多人容易栽跟头。

3. 征信记录

   别小看信用卡逾期！半年内有3次以上延迟还款，成数直接降5%-10%。有粉丝去年因为3次逾期，500万的额度硬生生少了45万。

三、5招拉高贷款额度秘籍

• 组合贷玩法：住宅+保单质押，有粉丝用这招多贷出80万
• 选对评估机构：不同银行合作机构估值可能差20%
• 养流水技巧：提前半年做固定转账，千万别临阵磨枪
• 附加担保人：父母子女做共同借款人，成数能上浮5%
• 把握政策窗口：去年经营贷贴息期间，成数普遍上调10%

四、这些坑千万别踩！

上个月有位客户，拿着2019年的评估报告去贷款，结果发现小区房价跌了12%，导致少贷了54万。还有位创业者把公司流水和个人账户混用，被银行认定收入不实。切记：评估报告有效期只有半年，且要区分对公对私账户！

五、实战测算工具

直接上干货！贷款额度速算表：

（注：按7成、8.4成、5成计算，具体以银行审批为准）

六、专家特别提醒

最近发现有些中介忽悠客户做高评高贷，这里必须敲黑板：虚构评估价涉嫌骗贷！去年就有客户因此被收回贷款还上了征信黑名单。建议通过正规渠道申请，别为多贷几十万赔上法律责任。

说到底，抵押贷款额度就像量体裁衣，既要看衣服料子（抵押物价值），也得看裁缝手艺（银行政策）。建议大家在申请前，先找两家以上银行做预审，搭配好还款方案。有具体问题欢迎留言，看到都会回复~