购房贷款怎么计算利息？等额本息和等额本金有什么区别？LPR利率调整会影响还款额吗？本文通过真实案例拆解利率计算公式，详解银行不会主动告诉你的月供构成，对比不同还款方式的省钱技巧。文章还整理了5个降低房贷成本的实战方法，教你根据收入水平选择最优贷款方案，避开提前还款的常见误区。

一、房贷利率的底层逻辑

说到买房贷款，很多人看着银行给的还款计划表直挠头："这每月还款金额到底怎么算出来的？"其实这里藏着两个关键要素：贷款基准利率和浮动加点。现在央行实行的是LPR（贷款市场报价利率）机制，每月20号公布最新数据，咱们的房贷利率就是在最新LPR基础上加减点形成的。

比如今年3月五年期LPR是4.2%，银行给你批的利率是LPR+30个基点，那实际执行利率就是4.5%。这里要注意，基点换算可别搞错了：1个基点0.01%，30基点就是0.3%。有些购房者遇到过银行把"BP"（基点）写成"%"的情况，结果每月多还好几百，这种低级错误一定要警惕。

二、两种还款方式的精算对比

• 等额本息：月供固定压力小

  计算公式：月供［贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数］÷［(1+月利率)^还款月数－1］

  

  举个实例：100万贷款30年，利率4.5%，每月固定还5066元。这种方式的前期还款中利息占比高，比如首月月供里利息就有3750元，本金只有1316元。

• 等额本金：总利息少但压力大

  计算公式：月供(贷款本金÷还款月数)+(剩余本金×月利率)

  同样100万贷30年，首月要还6472元，之后每月递减约10元。虽然总利息少14.7万，但前五年月供压力比等额本息高30%，适合收入看涨的年轻人。

三、银行不会说的省钱秘诀

上周刚帮表弟算过账，他看中的房子总价300万，准备了两种方案：

1. 首付35%贷195万，利率4.3%
2. 首付40%贷180万，利率可谈到4.15%

看起来方案二每月少还500多，但首付要多掏15万。这里就涉及到资金机会成本的计算——如果把多付的首付款拿去做理财，收益率能否超过房贷利率差值？经过测算，当理财收益超过3.8%时，选择方案一更划算。

四、利率调整的注意事项

去年邻居王阿姨遇到件烦心事：她的贷款重定价日是每年1月1日，但银行系统延迟到3月才调整，导致两个月多付了利息。这种情况可以要求银行补差，千万别吃哑巴亏。这里提醒大家注意三个关键时点：

• 贷款发放日
• 每年1月1日
• LPR调整次日

五、提前还款的聪明策略

最近提前还贷潮又起，但不是所有人都适合提前还款。如果已还款超过5年，或者手头资金有更高收益渠道，提前还款可能反而吃亏。建议使用"还款年限不变，减少月供"的方式，既能减轻压力，又保留资金灵活性。

说到底，房贷计算不仅是数字游戏，更是家庭财务规划的重要环节。建议大家在签合同前，用银行官网的贷款计算器多试几种方案，或者让信贷经理当面演示计算过程。记住，适合自己的才是最好的，别被所谓的"最省利息"方案牵着鼻子走。