最近好多朋友问我，用房子抵押到底能贷多少钱？这个问题看似简单，其实藏着不少门道。今天我就结合银行审批规则和实际案例，从评估价、成数限制到还款能力核算，把影响额度的5大关键要素掰开揉碎讲清楚。特别要提醒的是，不同性质的房产和贷款用途，实际能拿到的金额可能相差几十万！

一、评估价才是硬道理

银行不会直接按你买房的价格来算，而是派评估公司实地勘察。我家隔壁王先生就遇到过这种情况：
2018年200万买的房子，现在市场价涨到300万，但银行评估只认280万。评估师会重点看：

• 小区最近半年成交均价
• 房屋朝向和楼层（中间层比顶楼贵5%-8%）
• 装修程度（精装比毛坯多估15万左右）

二、成数限制有讲究

评估价出来后就要打折扣，这里边学问大了：

住宅类普遍能贷评估价的60-70%，但商铺、办公楼要打对折。有个做生意的李总，价值500万的商铺最后只批了250万，气得直拍大腿。

三、你的还款能力说了算

银行可不会只看房子价值，他们还要扒你的工资流水：

1. 月收入要是月供的2倍以上
2. 有稳定社保加分（最少连续6个月）
3. 其他资产证明能提高额度

举个例子，王先生月入3万，想贷200万（月供约1.2万），银行发现他还有30万理财，最终多批了10万额度。

四、政策变动要盯紧

去年帮客户办贷款时遇到个典型案例：

上半年还能贷70%的学区房，下半年突然限制到60%，直接少拿40万。所以准备材料时，一定要问清楚最新政策。

五、贷款用途影响重大

同样是抵押贷款，用途不同待遇天差地别：

做餐饮的张姐用经营贷多拿了50万额度，年利率还省了1.2个百分点。

实战测算演示

咱们来算笔明白账：
评估价300万的普通住宅，企业经营用途，月收入4万，无负债。
可贷额度300万×70%×1.05220.5万
这里既考虑基础成数，又叠加了经营贷的5%加成。

特别提醒3个坑

• 评估费别被宰（正常是评估价的0.1%）
• 隐性费用要问清（有些银行收管理费）
• 提前还款违约金（多数银行收1%手续费）

最后给个实用建议：至少比较3家银行方案，别急着签合同。我去年帮客户比价，同一套房在不同银行差额达到38万，这可不是小数目！