最近很多朋友都在问：二手房能不能贷款？首付要准备多少？今天咱们就掰开了揉碎了说，从贷款流程到避坑指南，连中介不会告诉你的门道都整理好了。文章有点长，但看完绝对能省下好几万，建议先收藏再细看！

一、二手房贷款基本流程

先说结论：二手房当然可以贷款！不过具体操作和买新房确实有区别，整个流程可以分四步走：

1. 找银行预审批（查征信+收入证明）
2. 签购房合同（注意补充条款）
3. 办理过户抵押（要交评估费）
4. 银行放款（一般3周左右）

1.1 首付比例有讲究

现在各地政策不一样，比如在杭州买首套二手房：

• 普通住宅最低首付25%
• 非普通住宅要30%起
• 二套房直接跳到40%

不过要注意，有些老房子银行评估价会比成交价低，比如你买300万的房，银行可能只认280万，这时候就要补差价。

二、利率优惠怎么拿

现在LPR是4.2%，但实际执行中：

• 首套最低能到3.75%
• 二套要4.15%左右

想要拿到最低利率，这几个条件至少满足2条：

1. 公积金缴存满3年
2. 月收入是月供2倍以上
3. 工作单位是国企/事业单位

三、必须注意的5大坑

3.1 征信记录别马虎

上个月帮朋友办贷款就遇到这种情况：他信用卡有两次忘记还款，虽然都是几十块钱的小额，但征信报告显示连续逾期，结果利率上浮了15%。建议大家提前半年养征信。

3.2 房龄超过这个数要当心

银行对房龄的要求：

• 砖混结构≤25年
• 钢混结构≤30年

超过这个年限要么降低贷款成数，要么直接拒贷。比如北京1985年的老房子，很多银行只给贷50%。

四、还款方式怎么选

以贷款100万，30年期限为例：

建议月收入2万以下的选等额本息，压力小；收入高的可以考虑等额本金，能省十几万利息。

五、特殊情况处理

碰到这几种情况要特别注意：

• 夫妻共同贷款：主贷人选收入高、年龄小的
• 有抵押未解除：必须让卖家先还清贷款
• 继承房产：需要先完成继承公证才能贷款

总之二手房贷款确实能操作，但要注意的细节比新房多得多。建议提前找银行客户经理做预审，把材料准备齐全。大家还有什么具体问题，欢迎在评论区留言讨论！