最近有粉丝在后台问我："老张啊，我家分到拆迁房了，现在急用钱周转，这种房子能拿去银行抵押贷款吗？"这个问题可算问对人了！今天咱们就掰开了揉碎了讲讲，拆迁房贷款的那些门道。先说结论：拆迁房确实能贷款，但得满足三个硬性条件，而且不同情况差别特别大。我整理了银行审核的底层逻辑，还挖到了几个容易踩坑的细节，准备买房卖房的朋友可得仔细看好了！

一、拆迁房的"身份证"问题

银行看拆迁房贷款，第一个就要查"户口本"。这里分两种情况：

• 有红本房产证：要是已经拿到不动产权证，而且土地性质是国有出让/划拨，那恭喜你！这种房子跟商品房待遇基本一样，抵押率能到评估价的70%
• 只有安置协议：这时候就尴尬了，银行会直接摇头。就像你去相亲连身份证都不带，谁敢跟你处对象啊？

举个真实案例：我表弟去年分的回迁房，当时急着装修，拿着拆迁协议跑遍全市银行，结果...你猜怎么着？最后还是找亲戚借的钱。所以说房产证就是贷款通行证，没证啥都白搭。

二、土地性质决定生死线

别以为有证就万事大吉，土地性质才是真正的"隐形考官"。重点看这两类：

1. 国有建设用地：银行眼里的香饽饽，抵押贷款妥妥的
2. 集体土地：这就麻烦大了！很多银行直接拒贷，除非...（卖个关子后面细说）

上周刚帮粉丝处理过这种情况：他家拆迁房土地性质是划拨，虽然能贷款，但银行要求先补交土地出让金。算下来要多掏20多万，你说这账划不划算？

三、银行政策的"潜规则"

各家银行对拆迁房的态度就像丈母娘挑女婿——标准五花八门。我整理了本地12家银行的政策，发现三个规律：

• 国有大行：审批严，但利率低（年化3.85%起）
• 城商行：门槛稍低，可接受5年内房产
• 农商行：对集体土地房最宽容，但要求本地户籍

重点来了！有些银行会看拆迁补偿方案。如果是货币+房屋混合补偿，通过率能提高30%！这个冷知识90%的人都不知道。

四、实战贷款五部曲

要是符合条件，具体怎么操作呢？我画了个流程图：

1. 准备材料：身份证、房产证、拆迁协议三件套
2. 找评估公司（银行指定）定价
3. 填申请表，等贷前调查
4. 签合同+办抵押登记
5. 放款（最快7个工作日）

特别注意：现在很多银行开通了线上预审，扫个码上传材料，1小时就能知道初步结果，比过去方便多了。

五、这些雷区千万别踩！

最后说几个血泪教训：

• 还没交房的期房不能抵押（哪怕有预售证）
• 经济适用房要满5年才能交易
• 部分安置房有限售期（通常是3-5年）

去年有个客户急着用钱，在限售期内找民间机构抵押，结果利息滚到本金两倍！所以说宁可等时间，也别碰高息贷款。

常见问题快问快答

Q：小产权拆迁房能贷吗？
A：除非土地性质变更，否则基本没戏

Q：拆迁房正在办证中，可以先申请吗？
A：部分银行接受预审批，但放款必须见原件

Q：夫妻共同房产怎么办理？
A：必须双方到场签字，离异的需要判决书

总结一下：拆迁房贷款这事，说难不难，说简单也不简单。关键要吃透政策，提前规划。如果拿不准，最好先找专业机构做个免费评估，总比自己瞎折腾强。还有啥不明白的，欢迎评论区留言，老张在线答疑！