一、前期准备阶段

最近陪朋友看二手房，发现好多新手卡在第一步——首付比例算不清。这里要特别注意：二手房的评估价可能比成交价低，比如你看中300万的房子，银行可能只按280万评估，这意味着首付要多准备20万差额。

这时候需要做三件事：
1. 查个人征信（别等签合同才发现有逾期记录）
2. 打印银行流水（近半年工资收入要覆盖月供2倍）
3. 选贷款银行（不同银行的利率折扣差0.5%呢）

中介跟我说过个真实案例：有人签完合同才发现征信有问题，结果5万定金打水漂。所以啊，务必先做贷款预审再签正式合同！

二、核心交易流程

1. 签合同要盯紧这些条款

上周陪客户审合同，发现有个大坑——"卖方需在XX日内解除抵押"这条没写具体日期。结果房东拖了两个月才赎楼，买家要多付三个月房租。

重点核查：

• 房屋产权是否清晰（查不动产登记簿）
• 户口迁出时间（最好留5万尾款作押金）
• 物业费结清证明（见过欠费2万的案例）

2. 贷款申请关键点

银行面签时，信贷经理悄悄告诉我：收入证明别写太高，超过行业平均水平会被重点核查。有个客户月薪写5万，结果要补缴三年个税证明。

需要准备：

1. 买卖合同原件（带二维码的备案合同）
2. 首付款转账凭证（必须银行转账）
3. 婚姻证明（离婚的要离婚协议）

三、过户与放款

到了过户环节，经常遇到这种情况：银行放款速度突然变慢。上个月有个客户，因为年底银行额度紧张，放款拖了45天，差点要付违约金。

应对方法：
1. 在合同里约定"银行放款延迟不视为违约"
2. 选择月初办理抵押登记（银行月初额度充足）
3. 提前跟信贷经理确认放款排期

交房验收时记得：

• 查水电气表底数（拍照留存）
• 测试所有家电（有个客户发现空调是坏的）
• 确认学位是否被占用（有家长买了房上不了学）

四、特别注意事项

1. 资金监管必须做

去年有个惨痛案例：买家直接转200万给房东赎楼，结果房东卷款跑路。现在住建局强制要求首付款进监管账户，千万别省这个步骤！

2. 税费计算误区

很多朋友以为满五唯一只要1%契税，其实要看原值：
如果房子原价100万，现价300万，差额20%的个人所得税要交40万！所以一定要让房东提供原始购房发票。