最近好多朋友私信问我："住房商业贷款利率到底怎么计算的？现在买房到底划不划算？"今天咱们就掰开揉碎了讲讲这个事。文章里会详细说清楚利率的计算方式、影响因素，还有大家最关心的省钱妙招。特别提醒要关注LPR浮动规则和银行优惠政策，手把手教你在房贷这件事上少花冤枉钱，记得看到最后有干货总结！

一、搞懂利率计算方式是关键

先给大家举个栗子🌰：张三去年买房时利率是5.2%，李四今年同一家银行却拿到4.9%，这里面的门道就藏在计算公式里。现在主流的计算方法是：房贷利率LPR基准值+银行基点

• LPR每月20号更新，可以理解成"市场批发价"
• 基点是银行的"服务费"，1个基点0.01%

比如当前5年期LPR是4.2%，如果银行加60个基点，实际利率就是4.8%。这里要注意：

签合同时一定要确认是固定加点还是浮动加点，很多朋友就是没注意这个细节，结果利率重定价时吃了闷亏。

二、影响利率高低的三大因素

上周陪朋友跑了几家银行，发现不同银行的报价能差出0.5%，这差距可不小。经过仔细对比，发现主要受这些因素影响：

1. 政策风向标：今年央行三次降准，首套房贷利率下限降到4.1%
2. ：征信报告有逾期记录的，可能要多付0.3%-0.5%
3. 市场供需关系：年底银行冲业绩时，议价空间更大

有个真实案例：王女士因为信用卡有3次逾期记录，原本4.9%的利率直接涨到5.4%，30年贷款多还了18万利息！所以维护好信用记录真的能省出一辆小汽车的钱。

三、银行选择有门道

跑了六大行和股份制银行后发现：

国有大行虽然利率略高，但服务网点多、提前还款限制少；

股份制银行利率能低0.2%，不过要注意提前还款违约金和捆绑销售的问题。

• 建议首选中农工建交五大行，安全系数高
• 考虑外资银行的话，注意外资行的LPR加点可能更高
• 城市商业银行适合本地有房产的客户，可能有独家优惠

四、利率调整后的应对策略

最近收到最多的问题就是："利率降了，我要不要提前还款？"这里分三种情况说：

1. 贷款不满3年的，建议提前还，这时候利息占比最高
2. 等额本金还款到中期的，提前还意义不大
3. 有更好投资渠道的，建议做理财收益对比

有个小技巧：如果符合条件，可以申请商转公或者组合贷。张先生就是把4.9%的商业贷转成3.1%的公积金贷，每月少还800多块。

五、常见问题答疑

Q：固定利率和浮动利率怎么选？
A：当前处于降息周期，建议选LPR浮动利率

Q：银行说最低4.1%，为什么给我报4.3%？
A：4.1%是政策下限，实际执行要看银行具体政策

Q：二套房贷利率会高多少？
A：普遍比首套高0.6%-1%，具体看当地政策

六、写在最后

看完这篇干货，相信你对住房商业贷款利率有了全面认识。最后提醒大家：签合同前务必确认重定价周期，最好选择每年1月1日调整，这样能及时享受降息红利。觉得有用记得转发给准备买房的朋友，下期我们聊聊"提前还款的五大雷区"，咱们不见不散！

（注：本文数据截止2023年9月，具体政策以各地银行最新公告为准。贷款有风险，决策需谨慎。）