想贷款买房却不知道哪些房子能申请？别着急！今天咱们就唠唠银行审批贷款的门道。其实啊，商品房、二手房、商住两用这些常见类型都能贷，但这里头藏着不少学问——比如说房龄超20年的老破小可能被拒贷，小产权房压根没资格申请。我专门整理了六大可贷款房产类型，还把银行评估的三大黄金标准给摸透了，看完这篇你就知道怎么选房才能顺利拿到贷款！

一、能办贷款的房产类型大盘点

先给大伙划重点，这6类房子可是银行眼里的香饽饽：

• 70年产权的商品房：银行最待见的正经住宅，首套能贷评估价7成
• 二手住宅：房龄别超过25年，地段好的老房子也能贷5成
• 公寓式住宅：商住两用的得注意，有些银行要求首付5成起
• 经济适用房：满5年补缴土地款后，跟商品房待遇一样
• 法拍房：现在好多银行开通专项贷款，但税费得提前备好
• 共有产权房：政府占股的那部分不能抵押，只能贷自己份额

看到这儿可能有朋友要问：我老家县城的小别墅能贷吗？这就要说到银行的三不贷原则——没产权证的不贷、集体土地的不贷、列入拆迁范围的不贷。特别是小产权房，银行根本不认这种没"身份证"的房子。

二、银行审批贷款的三大黄金标准

去年帮朋友办贷款时深有体会，银行主要看这三点：

1. 产权清晰像明镜：必须要有大红本，抵押状态的要先解押
2. 房龄地段双达标：市区房龄放宽到30年，郊区超过20年就悬
3. 变现能力是王道：学区房能多贷1成，顶楼底商可能被压价

举个真实例子：我表弟去年买的老破小学区房，虽然房龄28年，但凭着重点学区名额，银行竟然给了评估价65%的贷款。所以说啊，地段和附加价值有时候能破例！

三、这些坑千万别踩

说几个容易栽跟头的情况：

• 买未满两年的安置房，过户时税费多出5.6%
• 抵押中的二手房，必须让房东先还清贷款
• 多人共有的房产，需要所有产权人到场签字

重点提醒下准备买法拍房的朋友：一定要查清欠费情况！去年有个客户拍到便宜房子，结果发现欠了8年物业费，加上原房主的债务纠纷，差点钱房两空。

四、贷款额度这样算

银行的计算公式其实挺简单：

可贷额度  评估价 × 成数 未结清贷款

但这里头有门道！评估价往往比成交价低10%左右，所以首付要多准备些。比如说500万的房子，评估价可能只有450万，按7成算只能贷315万，比预期少了35万呢！

五、特殊房产贷款攻略

最后说说几种特殊情况的处理：

1. 继承的房产：先办完继承公证才能抵押
2. 赠与的房子：受赠人要有购房资格
3. 农村自建房：个别农商行可以贷，但额度不超过造价的40%

总之啊，买房贷款这事就像闯关游戏，提前做好功课才能顺利通关。建议大家签约前先找银行做预审，把房子的贷款资质摸清楚了再交定金，这样最稳妥！