正在还贷的房子能不能卖，这个问题困扰着不少房主。其实啊，这事儿还真有解决办法！本文将深度解析转卖未结清房贷房屋的三大实操方案，手把手教你如何避开资金断裂风险，用真实案例拆解垫资解押、转按揭等关键操作，就连最容易被忽略的税费计算细节，我们都帮你整理成表格了。看完这篇，保证你比中介还懂行！

一、还在还贷的房子到底能不能卖？

先说结论：能卖！但必须处理好抵押关系。我最近就遇到个案例，小王因为工作调动急需卖房，但房贷还剩80万没还清。他当时急得直挠头："这不等于房子还押在银行吗？"其实啊，银行巴不得你早点结清贷款，只要按规矩办手续就行。

1.1 法律规定：抵押物转让的特别条款

根据《民法典》406条，抵押期间转让抵押财产应当及时通知银行。这里有个重要细节：不需要银行同意，只需通知到位！不过实际操作中，很多银行会要求你先结清贷款。

二、三大转卖方案深度对比

• 方案一：垫资解押（推荐指数★★★★☆）

  老张去年卖房时就用的这招，具体流程是：
  1. 找担保公司垫资80万→
  2. 7个工作日内完成解押→
  3. 拿到买家首付款立即还款
  注意！要算好资金占用成本，现在市面垫资费每天0.15%左右

  

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• 方案二：转按揭（推荐指数★★★☆☆）

  适合买家和你在同一银行贷款。比如小李家房贷在工商银行，刚好买家也想办工行贷款。这时候银行直接把贷款债务人变更就行，省去解押步骤。不过现在只有少数银行开放此业务，具体要提前咨询。

• 方案三：用买家首付解押（推荐指数★★★★★）

  这个方案最考验信任度。去年我帮客户老李操作时，是这样设计的：
  →让买家多交30%首付
  →拿着这笔钱去银行解押
  →过户当天再支付尾款
  关键要签好资金监管协议，避免钱房两空！

三、必须警惕的5大风险点

1. 时间差陷阱：解押到过户通常要15-30天，期间房价波动可能让买家反悔
2. 资金链风险：去年有客户垫资后遇到银行放款延迟，多付了2万利息
3. 税费黑洞：满二唯一和满五唯一的税费差额可能高达房屋总价5%
4. 征信污点：解押期间千万别出现逾期还款记录
5. 合同漏洞：一定要注明"贷款未结清由卖方负责解押"

四、实战操作流程图解

以最常见的垫资解押为例：
第1步：联系银行查询剩余贷款本息（记得要最新还款计划表）
第2步：签订居间合同，收取买家定金（建议不少于20万）
第3步：办理垫资公证（费用约2000元）
第4步：银行扣款→领取他项权证→不动产中心办理解押
第5步：正常办理过户手续
整个过程最快15天，最慢不超过45天。

五、你可能忽略的省钱技巧

最近帮客户算过一笔账：
→垫资50万用20天，费用4500元
→如果选择等额本息还款，提前还贷能省1.2万利息
→满二唯一的房子，税费节省可达8.6万
记住这个公式：实际收益成交价-剩余贷款-（税费+佣金+资金成本）

六、特殊情况处理指南

6.1 夫妻共同还贷怎么办？

需要双方携带身份证、结婚证共同办理解押。去年有个案例，妻子偷偷卖房，结果因为丈夫没签字，交易被判无效。

6.2 房子有二次抵押怎么处理？

必须先清偿二押债务。建议让二押债权人出具书面同意书，避免过户时被查封。

七、最新政策影响分析

2023年多地出台新规：
→南京允许"带押过户"，无需提前解押
→广州试点公积金贷款直接转按揭
→北京将解押办理时限压缩至3个工作日
建议密切关注本地房管部门网站，这些新政能省不少事！

总之，正在还贷的房子想转手，核心就是处理好抵押关系。三种方案各有利弊，建议根据自身资金情况选择。最近接触的客户里，约65%选择用买家首付解押，28%用垫资解押，只有7%办理转按揭。记住，提前做好资金规划+选对交易方案+签好补充协议，就能安全高效地完成交易！