最近收到好多粉丝私信，都在问"全款买的房子还能不能贷款"。说实话，这个问题我去年买房那会儿也纠结过。今天就把我跑了三家银行、咨询了五个信贷经理总结的干货整理给大家。重点讲讲怎么用全款购房合同办理抵押贷款，具体要满足哪些条件，还有哪些隐藏风险要注意。看完这篇，保证你能省下至少三次银行白跑的功夫！

一、全款购房合同到底能不能贷款？

先说结论：能！但要注意合同状态和银行政策。很多人以为全款付清了就不能贷款，其实这是个误区。上周陪朋友去银行，信贷经理就拿着他的购房合同说："只要房产证下来，马上就能办抵押贷款。"

这里要分两种情况：

• 情况1：刚签完合同还没过户
  这时候合同属于期房状态，部分银行接受用首付款凭证+购房合同申请装修贷，但额度通常不超过房价的30%
• 情况2：已经拿到房产证
  这时候可以办理正规的房产抵押贷款，最高能贷到评估价的70%，利率也比信用贷低得多

二、实操攻略：五步搞定抵押贷款

1. 准备材料要齐全

我上个月帮表弟整理材料时发现，很多人漏掉关键文件。必备清单包括：

1. 房产证原件（刚过户的记得带契税发票）
2. 购房合同+全款支付凭证
3. 最近半年的银行流水
4. 收入证明和征信报告

2. 评估价有门道

银行评估价往往比市场价低10%-20%。比如我家的房子市价500万，银行评估只有420万。这时候可以找三家评估公司对比，选评估价最高的那家，能多贷不少钱。

3. 利率选择要精明

目前市面主要有两种利率：

• 固定利率：适合求稳的人，现在普遍在4.5%左右
• LPR浮动利率：今年降到了4.2%，但存在上涨风险

建议选每年调整一次的浮动利率，现在这个经济形势，降息的可能性更大。

三、这些坑千万别踩！

上个月有个粉丝私信我，说中介让他办"过桥贷"周转，结果差点被骗。这里提醒大家注意：

• 警惕高息过桥贷：日息超过0.1%的都要小心
• 抵押登记要亲自办：别让中介代持房产证
• 贷款用途要合规：不能直接用于购房首付

四、超实用问答整理

Q：全款房抵押能贷多少年？

A：最长可以贷20年，但建议选10年期，利率更划算。像招商银行现在10年期利率只要3.95%，比30年房贷还低。

Q：按揭转抵押划算吗？

A：如果房贷利率高于5%，强烈建议转贷！我同事去年转了之后，100万贷款每年省了1.2万利息。

五、银行不会说的秘密

最后分享个冷知识：同一套房在不同银行评估价可能相差20%。上周帮客户对比发现，建行给某小区评估价是6万/平，而民生银行能给到7.2万/平，整整多出100多万的贷款额度。

建议大家至少对比三家银行：

1. 国有银行（利率低但要求严）
2. 股份制银行（额度高审批快）
3. 地方城商行（政策灵活）

总之，全款购房合同办贷款完全可行，关键是要吃透银行政策，做好材料准备。如果还有不清楚的，欢迎在评论区留言，看到都会回复！记得收藏本文，下次去银行前翻出来对照检查~