最近收到粉丝私信："家里有套还在还贷的房子想过户给儿子，听说要交几十万税费？"今天咱们就深扒这个事儿——有贷款的房子到底能不能赠与？别急着下结论，这里边藏着银行、房管所、税务局三重关卡，操作不当可能赔了房子又折钱！我专门请教了银行信贷经理和房产律师，整理出这份避坑指南。

一、贷款房赠与的"三重门"难题

上周遇到个真实案例：王阿姨想把按揭中的学区房转给孙子，结果在房管局被直接劝退。为什么？咱们先理清三个关键点：

• 抵押状态：房子在银行眼里就是"人质"，没解押前谁都动不了
• 债权关系：月供人变更要银行点头，不是你说送就能送
• 过户限制：红本没到手，房产证上还盖着银行的章呢

1.1 银行这关怎么过？

信贷部李经理说破真相："我们最怕抵押物失控！"举个例子，你把还在还贷的房子送人，相当于把银行的"保险柜钥匙"转交第三方。这时候银行会要求：

1. 结清剩余贷款（提前还款可能有违约金）
2. 新产权人重新办抵押（得重新审核资质）
3. 原借款人征信记录处理（搞不好影响信用评分）

二、赠与流程的五大步骤

如果非要操作，记住这个死亡路线图：

• 第一步：带着购房合同、还款记录去银行开证明
• 第二步：到公证处做赠与公证（别省这钱！）
• 第三步：受赠方准备购房资格证明（限购城市要当心）
• 第四步：去不动产登记中心换红本（要交3%契税）
• 第五步：重新办理抵押登记（银行放款后才能完成）

2.1 税费到底有多吓人？

张大律师给我算过笔账：价值500万的房子，赠与税费可能高达15万！包括：

这还没算可能触发的20%个人所得税！要是受赠方名下已有房产，更要小心"赠与变买卖"的税务稽查风险。

三、三大替代方案更划算

其实有更好的解决办法：

1. 接力贷：直接添加共同还款人（部分银行支持）
2. 买卖过户