最近收到好多粉丝私信，都在问二手商铺贷款的事儿。说实话啊，这事儿还真不简单！我专门跑了三家银行打听，发现有的银行能做有的不能做，关键得看商铺的"硬条件"。今天咱们就掰开揉碎了说，从贷款条件到避坑指南，把银行经理都不说的门道儿都掏给你。对了，文末还整理了四大银行最新政策对比表，记得看到最后！

一、二手商铺贷款三大硬指标

上周我陪朋友去办贷款，结果因为商铺性质被拒了，白跑两趟！这里给大家划重点：

• 产权必须"清白"

  银行要看不动产权证，像那种共有产权的、划拨用地的商铺，十个有九个批不下来。特别要注意剩余产权年限，有个朋友买的商铺只剩15年产权，贷款只能批8年。

• 经营流水要"会说话"

  银行最喜欢稳定租约的商铺，最好有三年以上租约合同。我表姐去年买的商铺，带着知名连锁店的租约，利率直接比基准下浮10%。这里教大家一招：租金流水要走对公账户，现金收租的记得每月固定日期存银行。

  

• 征信记录别留"污点"

  有个粉丝连续三个月信用卡逾期，结果贷款利率上浮30%。银行主要看两年内的征信记录，要是最近有逾期，建议等半年再申请。对了，网贷记录超过3笔的也要注意，可能会影响审批。

二、贷款流程五步走

1. 预评估别省这个钱

   花500块找评估公司出预评估报告，能提前知道贷款额度。我去年帮客户发现，实际评估价竟然比成交价低30%！

2. 材料准备要"双保险"

   除了常规材料，记得准备商铺平面图和周边同类成交价对比表。有个客户因为提供了商圈发展规划，贷款额度提高了20%。

3. 面签时的"加分项"

   银行经理偷偷告诉我，带着商铺实景视频去面签的客户，审批通过率高出40%。记得重点拍人流量和招牌展示面。

三、四大银行政策大比拼

四、老司机才懂的避坑技巧

• 警惕"阴阳合同"陷阱

  有个案例，买家签了300万的合同，但银行评估价只有200万，结果要自补100万差价！建议在合同里加上"贷款不足由卖方退还定金"的条款。

  

• 提前还贷的隐藏成本

  大部分银行要求还款满1年才能提前还贷，违约金最高能到剩余本金的2%。有个客户提前还了50万，白白多付了1万违约金。

• 保险里的"弯弯绕"

  银行强制买的财产保险，其实可以自己找公司买。我对比过，自己买能省30%保费，但要注意保险条款要和银行要求一致。

最后说句掏心窝的话：二手商铺贷款这事儿，千万别信中介的"包过"承诺！上周刚有个粉丝被坑了5万手续费。建议大家自己先跑银行，实在搞不定再找正规担保公司。有什么不明白的随时留言，看到都会回！