想要用房子抵押贷款却不知道流程？利息到底怎么算才划算？本文将详细拆解抵押贷款全流程，手把手教你计算利息的3种方式，并提醒申请过程中常见的'坑'。无论你是首次申请还是想优化贷款方案，都能找到实用建议。从银行利率到还款方式，从材料准备到风险提示，一篇讲透抵押贷款的核心问题。

一、抵押贷款全流程拆解

最近收到好多粉丝私信："老张啊，我这房子值300万，能贷出来多少钱？" 其实银行审批主要看三个指标：房龄不超过25年、产权清晰无纠纷、地段在核心区域。举个真实案例：上周帮粉丝小王办贷款，他2015年在二线城市买的房子，评估价打7折后批了210万。

1.1 申请必备材料清单

• 身份证+户口本（注意有效期）
• 房产证+购房合同（缺一不可）
• 半年银行流水（月收入要覆盖月供2倍）
• 征信报告（建议提前自查）

这里有个小技巧：提前半年维护好流水记录，避免大额不明转账。上次有个客户因为频繁给主播打赏，结果被银行拒贷了...

二、利息计算核心公式

很多人搞不懂的等额本息VS等额本金，咱们用实际数字说话：

1. 等额本息：每月固定还款，总利息较高但压力小
   公式：月供贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
2. 等额本金：月供逐月递减，前期压力大
   公式：月供(贷款本金÷还款月数)+(本金-已还本金)×月利率

举个例子：贷款100万，年利率5%，20年期限
等额本息总利息58万，等额本金总利息50万
注意！提前还款的话，选等额本金更划算

三、银行不会告诉你的3大暗坑

3.1 利率浮动陷阱

去年有个客户签的LPR+80BP，结果今年政策变成+50BP，白白多付7万利息。签合同时一定要确认利率调整周期，最好选按年调整。

3.2 隐性收费清单

• 评估费：0.1%-0.5%（可谈）
• 公证费：200-800元
• 抵押登记费：80元（固定）

上周刚帮客户砍掉2800元评估费，记住所有收费项目必须索要发票！

3.3 续贷风险预警

特别提醒经营贷用户：到期续贷需重新审核资质！去年疫情时有客户因为流水不达标被抽贷，差点资金链断裂。

四、实战避坑指南

最近帮客户做的利率对比表发现：
国有大行利率4.5%起但审批严
城商行利率5.2%起但放款快
建议：着急用钱选城商行，长期使用选大行

还有粉丝问到的二押问题：如果一押在A银行，二押最多只能贷评估价6成减一押余额，还要看银行是否开放二押业务。

五、2023年最新政策解读

今年央行新规：
1. 抵押率上限调整为评估价70%（原65%）
2. 小微企业主可享贴息政策
3. 重点支持区域放开房龄限制
重要提示：经营贷严禁流入楼市，最近抽查力度加大！

最后提醒大家：每月28号是银行冲量节点，这时候申请最容易过审。看完还有疑问的，欢迎在评论区留言，老张在线答疑！