最近有粉丝私信问我，说想用自家房子办抵押贷款，但不知道需要满足哪些条件。这确实是个技术活，既要符合银行要求，又要避免踩坑。我结合帮客户办理的经验，把房产抵押贷款的核心条件拆解成五大板块，重点说说产权归属、征信要求这些容易出问题的环节，手把手教大家准备材料，最后还会揭秘银行审批的"隐藏规则"。看完这篇，保证你心里有底！

一、房子抵押贷款的核心条件

咱们先来说说最关键的硬性指标，这五个条件少一个都办不成：

• 产权必须清晰：房产证上写谁的名字，谁就是抵押人。如果是夫妻共有，必须双方都签字。遇到过有客户瞒着配偶偷偷抵押，结果被银行直接拒贷
• 年龄别超红线：申请人要在18-65岁之间，超过60岁可能要求子女做共同借款人。上个月有个57岁的老客户，就是让儿子签了担保协议才批的
• 还款能力证明：工资流水要覆盖月供2倍，个体工商户记得准备完税证明。有个开餐馆的粉丝，用半年的微信收款记录也通过了审核
• 信用记录良好：近2年不能有"连三累六"的逾期记录。有个客户信用卡忘了还，连续3个月逾期，最后找了担保公司才搞定
• 房屋符合要求：房龄不超过30年，面积＞40平，不在拆迁范围内。特别注意：小产权房、经济适用房没转商之前，银行根本不收

二、办理流程的三大阶段

整个流程大概需要15-30天，我把它分成三个阶段来说：

第一阶段：准备材料

需要准备的材料清单我列在这里：

1. 身份证+户口本（婚姻状况证明别漏了）
2. 房产证+购房合同（二手房要附上契税发票）
3. 收入证明+银行流水（支付宝流水现在部分银行也认）
4. 贷款用途证明（装修合同、购销合同都可以）

第二阶段：银行评估

这里有个重要提醒：评估价通常只有市场价的7-8成。比如市价500万的房子，评估价大概350-400万，能贷出245-280万。有客户以为能贷到500万的7成，结果额度差了一大截。

第三阶段：签约放款

重点看合同里的三个条款：

• 提前还款有没有违约金
• 利率是固定还是浮动
• 逾期罚息怎么计算

三、四大常见问题解答

根据后台留言，我整理出问得最多的四个问题：

1. 按揭房还能抵押吗？

可以！这就是常说的二次抵押，但要求已还贷3年以上，且剩余贷款不超过现值的50%。不过现在能做二抵的银行越来越少了。

2. 抵押贷款必须经营用途吗？

现在监管严查消费贷流入楼市，但如果是装修、留学、医疗等合理用途，提供对应合同还是可以办理。

3. 利率会涨吗？

今年多家银行推出3.45%的优惠利率，但都是1年期先息后本。如果选20年等额本息，利率一般在4.9%左右。

4. 还不上钱会怎样？

逾期3个月银行就会启动拍卖程序，但实际操作中，只要主动沟通，基本都可以协商展期。去年有个客户疫情失业，银行给他延长了2年还款期。

四、三个避坑指南

最后说点行业内幕，这些坑千万别踩：

• 警惕过桥资金陷阱：转贷时如果需要垫资，一定要选有资质的机构，有个客户找私人过桥被收了8%月息
• 确认提前还款政策：某大行合同里藏着"三年内还款收3%违约金"的条款，很多人没仔细看
• 核实中介资质：市场上很多黑中介收3%服务费，其实银行根本不收费，建议直接找客户经理办理

如果看完还有不明白的，欢迎在评论区留言。觉得有用的话，记得点个关注，下期我们讲讲小微企业怎么用抵押贷款盘活资金！