最近不少粉丝问老张，想用房子办抵押贷款却不知从哪下手。确实，这中间涉及评估、材料准备、银行选择等十几个环节，稍不留神就踩坑。今天我就把从业十年的经验掰碎了讲，从申请条件到放款细节，连怎么跟银行谈利率都告诉你。文末还准备了材料清单模板，看完直接实操不迷路！

一、搞懂基本概念再行动

先别急着跑银行，咱们得弄清楚房屋抵押贷款分两种：

• 消费贷：最高贷5成，最长10年，利率偏高
• 经营贷：最高贷7成，最长20年，利率可到3.4%

注意！经营贷需要营业执照，但去年政策放宽后，有些银行接受"执照+真实经营流水"的组合。我客户李姐就用网店流水+新办执照，成功贷出350万。

二、准备材料别漏项

上周有个粉丝因为户口本缺页被退件，白跑三趟。我把必备材料列出来：

1. 身份证原件+复印件（正反面都要）
2. 房产证（抵押状态要解押）
3. 近半年银行流水（收入需覆盖月供2倍）
4. 婚姻证明（离婚的要离婚协议）

有个隐藏技巧：提前把征信报告打出来。上个月王哥因为信用卡逾期3次，利率从3.6%涨到4.2%，多还了18万利息。

三、银行选择有门道

别光盯着四大行，现在城商行政策更灵活。比如：

着急用钱选B银行，想省利息选A银行。要是征信有瑕疵，可以试试担保公司合作银行，虽然多花1%服务费，但能过审。

四、面签注意这3个细节

1. 问清还款方式：等额本息适合长期，先息后本适合短期周转
2. 确认提前还款违约金，有的银行还满1年就不收
3. 要求客户经理写利率承诺书，防止放款时涨价

记得带支笔！很多银行要现场填表，上周陈叔忘带眼镜，抄写条款时差点填错信息。

五、常见问题答疑

Q：老房子能贷吗？
A：房龄超30年要扣减成数，98年的房子按评估价7折算

Q：按揭房还能抵押吗？
A：可以！通过"二押"操作，但利率会高0.5%左右

最后唠叨句：千万别找黑中介！去年有人被骗评估费，房子还被二次抵押。建议通过银监会官网查正规机构，或者私信我要白名单。

（材料清单模板获取方式：评论区留言"攻略"）