正在还房贷的房子还能不能做抵押贷款？这个问题困扰着很多房主。其实，已办理按揭的房产仍然可以申请二次抵押贷款，但需要满足产权清晰、还款记录良好等硬性条件。本文将深度解析房屋二次抵押的申请流程、风险把控和银行审核要点，教你如何用"房本"盘活资产，同时避免因过度负债引发的断供风险。

一、房屋二次抵押的基本认知

说到二次抵押，很多朋友会疑惑："银行都不傻，凭什么让我用同一套房贷两次款？"其实道理很简单，假设你5年前买的房子价值200万，现在升值到300万，之前还欠银行80万贷款，这中间的差价就是可抵押空间。

1.1 二次抵押的底层逻辑

• 抵押物增值部分：房价上涨带来的资产溢价
• 已偿还本金部分：随着月供累积形成的权益空间
• 不同银行评估差异：个别银行接受更高评估价

二、申请二次抵押的5大硬指标

不是所有按揭房都能顺利办理二次抵押，银行主要看这五个方面：

2.1 产权必须完全清晰

举个真实案例：张先生想用夫妻共有房产抵押，但当初买房时只登记了他个人名字。这种情况必须配偶签署共同还款承诺书，否则银行根本不会受理。

2.2 还款记录完美无瑕

• 近2年不能有连续3次逾期
• 累计逾期不超过6次
• 当前无任何欠款

记得王女士因为疫情期间忘记还贷，导致连续2个月逾期，后来虽然补上了，但申请二次抵押时还是被3家银行拒绝。

2.3 房产评估价值达标

计算公式：可贷额度现评估价×抵押率-未还本金

假设你的房子：

三、办理流程中的避坑指南

实际操作时要注意这些细节：

3.1 银行选择有讲究

• 原贷款行：审批通过率提高30%
• 股份制银行：相比国有大行额度更高
• 城商行：对本地房产政策更灵活

3.2 资金用途要合规

千万别跟银行说贷款用来炒股、买房、投资P2P，这些都属于监管红线。建议准备装修合同、经营证明等材料。

四、风险预警与替代方案

二次抵押虽好，但这两个风险必须警惕：

4.1 双重还款压力

同时偿还两笔贷款，月供可能占到家庭收入的60%以上。建议用这个公式自测：（月供1+月供2）/月收入≤50%

4.2 断供连锁反应

• 首贷逾期：影响个人征信
• 二押逾期：可能触发银行提前收贷
• 房产查封：面临法拍风险

五、更适合普通人的融资方案

如果不符合二次抵押条件，可以考虑：

• 装修贷：年化4%-6%，最高100万
• 保单贷：凭储蓄型保单获取现金价值
• 信用贷：优质单位客户可获30-50万额度

说到底，还在还贷的房子能不能抵押，关键要看房子的"剩余价值"和个人的还款能力。建议在做决定前，先找专业评估机构核算可贷额度，再对比不同银行的融资成本。记住，任何贷款都要量力而行，别让房子成了拖累生活的负担。