最近好多粉丝私信问我，手头有全款房但急需用钱怎么办？其实啊，全款房抵押贷款是个不错的灵活周转方式。今天我就把申请流程掰开了揉碎了讲，重点说说材料准备、利率选择和风险规避，特别是很多人不知道的"二押"门道。建议收藏本文，遇到资金需求时对照着操作准没错！

一、全款房抵押贷款必备条件

先说个真实案例，上周有个粉丝老张，刚把按揭房贷款还清，现在想开餐饮店缺启动资金。他这种情况就特别适合办理抵押贷，但要注意房龄不能超过25年，像他2010年买的房子完全符合要求。

• 基础材料：房产证原件、身份证、婚姻证明（单身不用）
• 关键证明：收入流水要覆盖月供2倍以上
• 特殊要求：部分银行要求提供资金用途证明

二、手把手教你申请流程

第一步：评估房产价值

上周陪朋友去银行，客户经理拿着户型图说："您这套三居室市场价大概350万，抵押率按7成算能贷245万。"这时候要注意评估费可以谈，一般千分之一到千分之三不等。

第二步：准备面签材料

1. 提前打印半年银行流水
2. 准备好营业执照（个体户也可）
3. 确认房产无租赁备案

第三步：办理抵押登记

这里有个省钱妙招！很多中介收3000元代办费，其实自己跑不动产中心只要80元工本费，全程2小时搞定。记得带上抵押合同和银行委托书。

三、利率选择有门道

现在市面主要有两种利率：

重点提醒：经营贷必须要有营业执照，而且注册满1年。上周有个粉丝临时办执照被拒贷，白白浪费征信查询次数。

四、这些坑千万别踩

• 过桥资金风险：转贷时新旧贷款时间要无缝衔接
• 抽贷危机：资金千万不能回流到本人账户
• 隐性费用：警惕打包收费的中介机构

有个粉丝去年找了不靠谱中介，说好的3.6%利率，结果加上服务费实际达到5.1%，多花了8万冤枉钱！

五、二押贷款划算吗？

如果首笔抵押贷款还没还清，其实可以申请二次抵押。不过要注意：

1. 一押剩余本金+二押金额≤房产价值70%
2. 二押利率通常上浮10%-20%
3. 可贷期限缩短至10年内

像城南的王姐，2018年抵押贷了200万，现在房子升值后通过二押又多贷出80万，解决了装修资金问题。

六、常见问题答疑

Q：抵押期间能卖房吗？
A：需要先解除抵押，或者让买家配合还贷解押

Q：征信有逾期能办吗？
A：2年内连三累六基本没戏，偶尔1-2次逾期可以沟通

Q：最长能贷多少年？
A：消费贷一般10年，经营贷可到20年

最后提醒大家，办理前务必货比三家，不同银行政策差异很大。上周帮粉丝对比发现，同一套房在不同银行评估价相差40万！有具体问题欢迎留言，看到都会回复~