最近老有粉丝在后台问我："老王，我这套房子做抵押到底能贷多少钱？"今天我就掰开揉碎了给大家讲讲，其实贷款额度主要看三个关键点：评估价的七成、银行政策上限、还有你的还款能力。不过这里头门道可多了，不同性质的房产、不同的贷款用途，甚至你选的还款方式都会影响最终金额。下面咱们就仔细唠唠这些影响因素，手把手教你算清自家房子的贷款潜力。

一、评估价才是硬道理

银行可不是按你买房时的价格算的，他们有自己的评估系统。比如说，你五年前200万买的房子，现在市场价可能涨到300万了，但评估价可能只有280万。这里有个小技巧要告诉大家：

• 找三家以上评估公司比价
• 提前做好房屋维护保养
• 关注周边新建配套情况

我有个客户张姐，她家学区房地段特别好，虽然房龄15年了，但评估价比同小区新房还高10%，就是因为周边新建了地铁站。

二、贷款成数大有学问

通常说的"7成贷款"其实是个基准值，实际操作中会有浮动：

不过现在有些银行推出特色产品，像经营贷最高能到85%，但利率也会相应提高。这里要提醒大家，千万别被高成数忽悠了，得综合算总成本。

三、还款能力验证关键

银行会拿月收入证明和负债情况两把尺子量你：

1. 月供不能超过月收入50%
2. 现有贷款月供要计入负债
3. 个体工商户要看近半年流水

上周帮李老板算过一笔账，他公司每月净收入8万，但因为有车贷房贷，实际可贷额度比预期少了30万。所以建议大家贷款前先做个债务整合。

四、其他影响因素揭秘

除了上面三大项，这些细节也不能忽视：

• 借款人年龄（超过55岁可能降成数）
• 婚姻状况（共有房产需配偶签字）
• 贷款用途（消费贷比经营贷额度低）

有个案例特别典型：王先生用抵押贷款装修，虽然房子值500万，但因为用途限制，最终只批了200万。要是他注册个个体户执照，额度能多出100万。

五、实战计算演示

咱们举个实际例子：

评估价：300万贷款成数：70%理论额度：210万但银行要求还款额不超过月收入50%假设月收入3万，30年期，利率5%月供上限1.5万 → 对应贷款额约280万最终取两者较低值210万

看到了吧？有时候评估价反而成了限制因素。这时候可以考虑缩短贷款期限，或者提供其他资产证明。

六、提额技巧大全

想要多贷点钱的朋友注意了：

1. 提供辅助资产证明（存款、理财、保单）
2. 选择本行VIP客户通道
3. 配合银行购买保险产品
4. 增加优质担保人

不过要提醒大家，这些方法都有成本，得算清楚值不值。上周刘阿姨就是加了女儿做担保人，多贷了50万，但担保人征信也上记录了。

最后说句掏心窝的话，抵押贷款不是越多越好，关键要量力而行。建议大家在申请前做好这三步：

• 找专业评估公司预评估
• 打印详版征信报告自查
• 准备三个月以上收入流水

要是还有不明白的，欢迎评论区留言。觉得有用的话记得点个关注，下期咱们聊聊"抵押贷款怎么选银行最划算"！