最近好多粉丝问我，想用房子抵押贷款却不知道具体步骤，今天我就把从业十年的经验整理成这份超详细攻略。从准备材料到银行放款，每个环节都有容易被忽视的细节，特别是第五步很多人都会吃亏！看完这篇不仅能避开80%的常见陷阱，还能帮你省下不少冤枉钱，建议收藏备用。

一、抵押贷款前的三大准备动作

别急着往银行跑，先做好这些准备工作能提高50%成功率：
1. 自查征信报告｜在央行征信官网花25块就能查，重点看近两年逾期记录和未结清贷款
2. 评估房产价值｜用链家/贝壳找同小区近期成交价，记住银行通常按评估价7成放贷
3. 准备基础材料｜身份证、户口本、房产证、收入证明这四样先备齐

二、选择银行的四大黄金法则

每家银行的贷款政策就像超市促销，不同时期优惠力度不同：
• 利率差可达1.5%｜国有大行年利率3.85%起，城商行可能给到5.2%
• 还款方式要选对｜先息后本适合短期周转，等额本息更适合长期使用
• 注意隐形费用｜评估费、抵押登记费、提前还款违约金都要问清楚
• 贷款期限灵活度｜有些银行允许到期后续贷不用重新办手续

三、完整办理流程七步走

这里划重点！跟着这个顺序走能省半个月时间：
第一步：预审沟通｜带上房产证照片找客户经理做初评，他们会告诉你最高能贷多少
第二步：正式申请｜签申请表时注意资金用途要写合规，千万别填买房炒股
第三步：下户评估｜评估师上门拍照时，记得把房子收拾整洁，老破小也能多估5万
第四步：银行面签｜夫妻双方都要到场，回答问题时别说"可能""大概"这类不确定词
第五步：抵押登记｜现在很多城市开通线上办理，自己跑不动产中心其实更快
第六步：签订合同｜重点看利率调整条款，LPR变动后月供会差好几百
第七步：放款到账｜钱到账后别马上转走，先在账户留24小时避免被风控

四、五个常见问题解答

Q1：按揭房还能抵押吗？
A：可以！但剩余贷款要少于房价50%，需要先结清或办理二押
Q2：征信有逾期记录怎么办？
A：2年内连三累六基本没戏，但如果是信用卡年费逾期可以申诉
Q3：个体工商户怎么证明收入？
A：提供近半年银行流水+纳税证明，流水要覆盖月供2倍以上
Q4：抵押后房子还能出租吗？
A：完全不影响，但记得在租赁合同里注明抵押情况
Q5：贷款到期还不上咋办？
A：提前3个月申请展期，或者转贷到其他银行，千万别逾期！

五、特别提醒｜这些情况100%被拒贷

• 房龄超过30年的老破小
• 经济适用房未满五年
• 产权有纠纷的继承房产
• 未成年人单独所有的房子
• 被列入拆迁范围的房产

其实办理抵押贷款就像去医院体检，把每个环节的检查项目都做到位了，自然能顺利拿到"健康通行证"。最后提醒大家，资金到账后一定要做好还款计划，千万别把短期周转变成长期负债。如果还有不明白的，欢迎在评论区留言，看到都会回复！