买房是人生大事，但房贷怎么贷最合适却让很多人头疼。本文将深入解析公积金贷款、商业贷款、组合贷款的区别，教你根据收入情况选择等额本金还是等额本息，揭秘银行不会告诉你的5个避坑技巧。从申请材料准备到利率谈判，手把手教你用对方法轻松省下几十万利息，看完这篇房贷攻略再签约！

一、贷款类型怎么选？这三种方案要分清

咱们普通老百姓办房贷，首先得搞懂公积金贷款、商业贷款和组合贷款的区别。去年帮表弟买房时，我就发现很多人没搞清这些门道：

• 公积金贷款：利率最低（现在3.1%左右），但额度有上限，像北京最高只能贷120万
• 商业贷款：审批快额度高，不过LPR现在4.2%起，适合短期周转
• 组合贷款：先用满公积金额度，剩下的走商贷，每月要多跑银行对账

记得去年帮邻居王姐算过账：她贷200万30年，纯商贷要比组合贷多还38万利息！这里有个小窍门：优先用足公积金贷款额度，哪怕要等单位补缴半年公积金也值得等。

二、还款方式选错，多还几十万利息

签合同时银行经理递来的那张表格，可能藏着大坑。最近帮粉丝分析合同时，发现8成人都没搞懂等额本金和等额本息的区别：

1. 等额本金：前期月供高，总利息少，适合收入稳定且打算提前还款的
2. 等额本息：每月还款固定，压力小但利息多，适合工薪族

举个例子：贷100万30年，等额本金比等额本息少还17万利息。但前5年月供要多出1300元，这就得看你的现金流撑不撑得住。

三、银行不会说的5个避坑技巧

上周刚帮同事谈下0.2%的利率优惠，其实只要掌握方法，普通人也能跟银行博弈：

• 提前还款违约金：有的银行收3个月利息，有的收1%，签合同前一定问清楚
• 利率调整周期：选每年1月1日调整，别选放款日调整，能少付3个月高息
• 贷款期限：贷20年比30年总利息少38%，有余力尽量缩短年限
• 浮动利率陷阱：LPR下调时，有的银行会拖到次年才执行新利率
• 提前还款时机：等额本息还到第8年，等额本金还到第10年，再提前还款就不划算了

四、申请材料准备实战指南

上个月陪朋友办贷款，材料被打回来3次。其实准备好这些就能一次过审：
收入证明：要是月供的2倍以上，年终奖可以折算
银行流水：提前6个月养流水，千万别当天大额进出
征信报告：近2年别超6次查询记录，信用卡别刷爆80%额度

五、利率谈判的3个杀手锏

去年底帮读者成功砍下0.3%利率，关键要掌握这些谈判技巧：
1. 同时联系4-5家银行，拿最低报价去压其他银行
2. 选择季度末、年末这些银行冲业绩的时间点
3. 买点理财或存定期，成为银行的VIP客户

说到底，房贷怎么贷款最合适还是要看个人实际情况。月收入2万以上的可以考虑等额本金+短期贷款；刚需首套建议用足公积金+等额本息；打算5年内换房的，一定要选没有提前还款违约金的银行。记得收藏这份攻略，签约前拿出来对照检查，至少能帮你省下一辆车的钱！