有贷款的二手房交易全流程解析，新手必看的避坑指南
来源：故事之家 发布时间：2025-06-09 17:12:01 作者：张震
买过二手房的朋友都知道，有贷款的房子交易起来就像走钢丝，稍不注意就可能踩坑。今天咱们就来唠唠这事儿——从查征信到过户拿钥匙，中间要经历哪些关卡？首付到底该先给谁？卖家贷款没还清怎么办？别急，我这就把整个流程掰开了揉碎了讲给你听，重点地方都帮你用黑体标出来了，看完保准心里有底！ 说到底，买有贷款的二手房就像参加闯关游戏，每个环节都得稳扎稳打。记住三个核心原则：资金要监管、合同要细化、流程要盯紧。要是拿不准的地方，宁可多问中介两句也别自己瞎琢磨。买房是大事，把这些门道都摸清了，才能安心住进新家不是？
一、交易前的关键准备动作
二、核心交易六步走
1. 签合同要留个心眼
定金别超过总价5%，合同里必须写明"贷款不通过可退定金"的条款，见过太多因为这条没写清楚扯皮的。2. 解押环节生死攸关
卖家要是还有贷款，这时候就得先还清贷款解除抵押。注意！千万别直接用你的首付帮卖家还贷，一定要走资金监管账户。3. 贷款申请别犯迷糊
银行面签时记得带齐收入证明、银行流水、结婚证三件套。现在首套房利率最低能到4.1%，二套5.0%左右，具体要看当地政策。4. 过户手续讲究顺序
先办网签备案再缴税，现在很多城市都能线上办理。契税、个税、增值税这些要提前算清楚，特别是满五唯一的房子能省大笔税费。5. 抵押登记不能少
拿到新房本后48小时内要去不动产登记中心办抵押，现在有些城市可以同步办理过户和抵押了。6. 尾款交割要盯紧
银行放款后记得让卖家写收据证明，水电燃气过户这些小事儿也别漏了，我有个朋友就吃过物业费没结清的亏。三、三个容易踩雷的坑
四、过来人的实用建议
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