买二手房搞贷款就像玩闯关游戏，每个环节都可能藏着"隐形炸弹"。今天咱们掰开揉碎了讲讲从看房到放款的完整流程，重点说说评估价怎么算、材料清单怎么准备、过户手续有哪些坑。刚需族尤其要留心贷款审批被卡、税费计算错误这些常见雷区，文末还准备了超实用的《贷款进度自查表》，看完至少能省三个月折腾时间！

一、贷款流程全解析

上周陪朋友办贷款才发现，很多人压根没搞懂"评估价"和"成交价"的关系。这里划重点：银行按评估价的70%放款，而评估公司通常会把价格压得比市场价低5%-8%。比如你买的房子挂牌300万，可能最后只能贷到200万出头。

• 第一阶段：预审材料准备
  需要准备六样核心文件：身份证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告、购房合同。有个小技巧——收入证明最好开月供的两倍以上，要是工资不够，可以让单位把年终奖、季度奖都算进去。
• 第二阶段：银行面签
  面签时信贷经理会问些"送命题"，比如"首付款是不是自有资金"。这里教大家个话术："首付是父母多年积蓄支持"，千万别提什么信用贷、网贷，否则分分钟被拒贷。

二、过户手续避坑指南

到了过户环节，有三个时间节点要卡死：

1. 网签后7个工作日内必须办资金监管
2. 缴税当天记得带齐所有复印件
3. 抵押登记最好约在下午2点前

特别提醒：物业交割千万别马虎！上个月有个读者过户完才发现前业主欠了3年物业费，最后多花了八千多。建议在合同里写明"留存5%尾款待物业交割后支付"。

三、放款前后的关键操作

银行放款后别急着高兴，这三件事必须做：

• 1. 立即索要贷款结清证明
• 2. 到房管局办解押手续
• 3. 重新评估家庭负债率

最近遇到个典型案例：王女士贷款批下来后马上办了信用贷，结果银行放款前二次查征信发现新增负债，直接暂停放款。血的教训告诉我们：放款前千万别新增任何贷款！

四、常见问题深度解答

Q：征信有逾期记录怎么办？
A：如果是2年前的信用卡小金额逾期，可以写情况说明。有个绝招——让银行出具非恶意逾期证明，成功率能提高60%。

Q：组合贷款怎么选银行？
A：记住这个口诀：公积金找建行，商贷选中行，组合贷优先选本地城商行。现在农行针对教师、医生还有专属利率优惠，千万别错过！

最后送大家个自查清单：
□ 收入证明是否覆盖月供2倍
□ 银行流水是否有断月
□ 征信报告是否已更新
□ 购房合同是否网签备案
□ 资金监管账户是否开通

按照这个攻略走下来，基本能避开90%的常见问题。要是还有拿不准的，记得在过户前找专业律师看一遍合同条款，这钱真不能省！下期咱们聊聊"经营贷置换房贷"的实操风险，想看的评论区扣1~