买二手房想贷款？别急着签合同！作为从业8年的贷款规划师，我发现很多朋友在二手房按揭时都踩过坑。今天咱们就掰开揉碎了聊聊，从资质准备到放款全流程，重点说说那些中介不会告诉你的省钱诀窍。特别是第三部分关于利率谈判技巧，去年帮客户省了11万利息，绝对干货！

一、二手房按揭贷款基本流程

是不是所有二手房都能贷款？这里有个冷知识：房龄超过25年的房子很多银行都不接。上周刚有个客户看中1985年的老房子，结果6家银行拒贷...

• 1.1 资质准备阶段

  银行最看重的三件套：收入证明（至少覆盖月供2倍）、征信报告（别小看信用卡逾期）、首付流水（千万别当天转入）。记得去年我朋友因为首付钱在支付宝放了3天，被银行要求提供资金来源证明。

  

• 1.2 评估与面签

  评估价直接影响贷款额度！教大家个窍门：提前让中介找合作银行评估，通常能比市价高5%-8%。面签时千万注意，银行经理问"贷款用途"时，一定要说"购买住房"！上周有客户嘴快说了"投资"，直接被拒。

二、五大避坑指南（血泪教训总结）

• 2.1 产权风险排查

  必查三项：抵押情况（去房管局拉产调）、户口迁移（在合同里写明违约条款）、学区占用（特别是买学区房的）。去年有客户过户后才发现学位被占用了，打官司到现在...

• 2.2 征信维护误区

  注意！频繁查征信也会影响评分。建议看房阶段先自查，确定要买了再让银行查。有个客户3个月被查了11次征信，利率上浮了0.3%。

  

三、省下真金白银的实战技巧

• 3.1 利率谈判三板斧

  ① 对比5家以上银行报价 ② 用公积金组合贷拉低利率 ③ 申请VIP客户折扣。上个月帮客户把利率从5.2%谈到4.6%，30年省了16万利息。

• 3.2 提前还款的隐藏规则

  等额本息还到第8年，等额本金还到第13年，再提前还款就不划算了。有个大姐去年提前还了50万，结果发现白给银行送利息...

四、特殊情况的处理方案

遇到卖方有抵押怎么办？推荐使用资金监管+带押过户新模式。最近刚操作过一单，帮买卖双方省了2.6万过桥费。

五、签合同前必问的6个问题

1. 贷款不通过算谁违约？
2. 评估费由谁承担？
3. 利率是浮动还是固定？
4. 提前还款有违约金吗？
5. 贷款额度不足怎么处理？
6. 放款时间能否写进合同？

最后提醒大家，现在很多城市都开通了二手房线上核验系统，签约前务必查清房屋状态。按揭买房是大事，宁可前期多问几句，也别事后拍大腿。如果拿不准，可以带着材料去银行做个预审，现在很多银行都有免费预审服务。