最近有粉丝问我，手头缺钱但名下有房，怎么用房子抵押贷款？这流程复杂吗？要准备啥材料？今天我就把从业十年的经验掰碎了讲。其实只要搞懂这5个关键步骤，从评估到放款最快15天搞定！不过要注意征信不能有连三累六，房子得是红本在手，还有银行最看重的还款能力证明怎么准备？咱们边聊边说，重点部分我都用黑体标出来了。

一、搞抵押贷前必须知道的三件事

最近有个开餐馆的老张找我，说想用房子抵押贷款200万周转。结果一问发现他房产证还在按揭，这就尴尬了...所以啊，在行动前务必确认：

• ✔️ 房子必须红本在手（全款房或按揭已结清）
• ✔️ 房龄不超过30年（学区房可放宽到35年）
• ✔️ 产权清晰无纠纷（尤其注意继承房产）

二、核心五步走通贷款流程

第一步：银行预审别嫌烦

上周陪客户小李跑了三家银行，发现不同银行利率能差0.5%！记得带上身份证、房产证、收入证明这三件套。有个小技巧：先让客户经理算贷款额度，通常能贷评估价的7成。

第二步：评估公司上门要盯紧

评估价直接决定你能贷多少！上个月王姐的房子市价500万，评估公司只给评了450万。后来发现是装修折旧没算准，重新评估后多贷了35万。建议提前整理好装修发票。

第三步：面签材料要备齐

1. 夫妻双方身份证+户口本
2. 结婚证/离婚证（单身不用）
3. 近半年银行流水（月入需覆盖月供2倍）
4. 营业执照（经营贷需要）

第四步：抵押登记有门道

现在很多城市可以线上办理抵押，不过像深圳这些地方还得跑登记中心。注意！要收他项权证原件，这个可是银行放款的关键凭证。

第五步：放款时间看银行

快的像招行T+3就能到账，但四大行普遍要7-10个工作日。有个客户急着用钱，结果卡在贷款用途证明上，采购合同没写清楚被退回，耽误了一周。

三、过来人的避坑指南

去年帮老客户处理过典型案例：陈先生选了某城商行利率低0.3%，结果提前还款要收3%违约金！所以签合同前一定要问清：

• 🔍 利率是固定还是浮动？
• 🔍 提前还款有没有限制？
• 🔍 逾期罚息怎么计算？

四、这些特殊情况要注意

1. 共有产权怎么办？

遇到过兄妹共有的房产，必须所有产权人到场签字。有个案例姐姐在国外，做了委托公证才搞定，前后多花了20天。

2. 抵押期间能卖房吗？

原则上要先还清贷款解押。不过现在有带押过户政策，像北京、上海等15个城市已试点，具体可以咨询当地房管局。

3. 征信有逾期记录？

如果是2年前的非恶意逾期，有些银行可以沟通。上周刚帮客户处理过，提供了工资流水和社保记录，最后批了6成额度。

五、常见问题答疑

Q：抵押贷会影响房贷申请吗？
A：会有影响！银行会计算你的总负债，建议先申请房贷再办抵押贷。

Q：能贷多少钱出来？
A：住宅通常评估价7成，商铺/办公楼5成，工业厂房更低。

Q：利率现在多少？
A：经营贷普遍3.4%-4.5%，消费贷稍高些在4.5%-6%之间。

看完这些，是不是对抵押贷款流程清楚多了？其实只要提前做好功课，选择正规银行机构，遇到问题及时找专业人士咨询，用房产融资真的不难。下次咱们聊聊怎么用抵押贷置换高利率房贷，能省几十万利息的方法，记得关注！